[기획특집] 1400조 가계부채 해법 : 정부 '총량관리' 카드 내밀다
[기획특집] 1400조 가계부채 해법 : 정부 '총량관리' 카드 내밀다
  • 김영준 기자
  • 승인 2017.10.24 14:35
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내년 1월부터 중도금 보증 한도·비율 인하.."가계빚 관리 가능, 문제는 취약 차주"

정부가 1400조원에 육박하는 가계부채를 잡기 위해 전 방위적인 대출 압박에 나선다. 특히 주택대출 한도를 현재보다 줄이는 신 DTI와 이보다 더 강력한 규제인 DSR을 도입, '빚내서 집 사는' 것을 원천 차단한다는 목표다. 다주택자의 대출 규제에 초점을 맞춘 신 DTI(총부채상환비율)를 도입한 것은 정부가 전방위적으로 본격적인 가계부채 총량 관리에 돌입한 것을 말한다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원, 한국은행은 24일 오후 정부서울청사에서 합동으로 이같은 내용을 담은 '가계부채 종합대책'을 발표했다.

먼저 내년 1월부터 기존 DTI 산정방식을 개선한 신 DTI를 도입한다. 현재 DTI는 주택담보대출(주담대)을 받을 때 기존 대출의 경우 이자상환액만 반영하지만, 신DTI는 기존 대출 원리금 상환액까지 더해 대출한도를 결정한다.즉, 신 DTI를 시행하면 기존 주담대 원리금까지 상환액에 포함되기 때문에 대출 한도가 줄어든다. 집을 여러 채 가진 사람이 추가 대출을 받는 것은 사실상 불가능해지는 셈이다.

◇ 신DTI는 기존 대출 원리금 상환액까지 포함, 대출한도 결정..추가대출 사실상 불가능

기존 주담대 뿐 아니라 마이너스 통장을 포함한 모든 대출의 원리금을 포함해 산정하는 DSR(총체적상환능력비율) 도입도 2019년에서 내년 하반기로 1년 앞당겨 시행한다.

DSR은 연간 원리금 상환액을 계산할 때 주담대뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 반영한다. 또 차주의 장래소득까지 예상해 대출을 심사, 연소득에 비해 갚아야 할 금융권 부채가 많을수록 추가 대출을 받기가 힘들어지게 된다.

중도금 대촐 보증한도를 기존 6억원에서 5억원으로 줄이고, 보증기관의 보증 비율을 90%에서 80%로 낮추는 등 주택집단대출도 정조준했다.

또 복수 주담대의 경우 만기제한을 설정, 대출 기간을 늘려 DTI 규제 회피를 감소시킨다는 계획이다. 차주 소득은 입증가능성을 파악하기 위해 최근 '2년'으로 기간을 늘리고, 증빙소득이 아닌 연금납부액 등 인정소득과 카드사용액 등 신고소득은 소득산정 시 일정비율을 차감한다.

장래소득 상승이 예상되는 경우 소득산정 시 일정비율을 증액한다. 즉 장래소득이 늘어날 가능성이 많은 20~30대의 대출 가능액수가 늘어날 수 있다.

금융위원회 관계자는 "젊은 사람들에게 유리한 것 아닌가 하는 얘기가 있지만 적어도 소득산정과 관련해서는 젊은 사람에게 유리할지 몰라도, 연령 많은 사람한테 불리하지 않도록 설계할 것"이라고 설명했다.

기존의 복수 주담대 차주 보호를 위해 신DTI를 도입 시점 이후 신규 대출분부터 적용하고, 기존 주담대의 경우 금액 또는 은행 변경 없이 단순 만기연장을 할 수 있도록 했다.

일시적으로 2건의 주담대를 쓰는 경우 즉시 처분하면 기존 주담대를 그대로 적용하고, 2년 내 처분하면 두 번째 주담대의 만기제한을 적용하지 않는 등 차등 적용한다. 청년층과 신혼부부에 대해서는 최근 2년간 소득확인 적용을 배제하고, 청년층에 대한 장래예상소득 증액한도를 설정하지 않기로 했다.

◇ DSR(총체적상환능력비율) 내년 하반기 도입..다주택자 돈줄 압박할 듯 

기존 주담대 뿐 아니라 마이너스 통장을 포함한 모든 대출의 원리금을 포함해 산정하는 DSR(총체적상환능력비율)의 내년 하반기 도입도 다주택자의 돈줄을 압박할 전망이다.

DSR은 연간 원리금 상환액을 계산할 때 주담대뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 반영한다. 또 차주의 장래소득까지 예상해 대출을 심사, 연소득에 비해 갚아야 할 금융권 부채가 많을수록 추가 대출을 받기가 힘들어지게 된다.

정부는 금융회사가 차주가 감당 가능한 DSR 수준을 산출한 뒤 자율적으로 대출한도를 설정토록 했으며, 은행권에서 제2금융권으로 순차적 시행에 들어간다.

내년 1월부터 금융회사에 대한 중도금 대출 보증한도는 기존 6억원에서 5억원(수도권·광역시·세종)으로 낮아진다. 주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증비율도 기존 90%에서 80%로 축소된다.

부동산임대업자에 대한 대출 제한에도 나선다. 정부는 내년 3월 원금 부분 분할상환을 유도하는 '여신심사 가이드라인'을 도입하고, 상환능력 심사시 '이자상환비율(RTI)'을 산출해 참고지표로 활용토록 했다.

정부-여당은 이같은 전방위 대출 압박으로 가계부채가 잡힐 수 있을 것이라고 장담한다.우원식 더불어민주당 원내대표는 전날 당정협의에서 "빚으로 집 사서 돈 버는 시대는 갔다"며 "이번 대책은 어느 때보다 강력하고 세심한 정책이 될 것"이라고 자신감을 내비쳤다.

하지만 일각에서는 이번 대책이 주담대 규제에만 역점을 뒀을 뿐 가계부채는 못 잡을 것이라는 회의적 시각도 내놓고 있다.

오정근 건국대 교수는 "이번 대책은 대출규제, 특히 다주택자 대출규제에 역점을 두고 있다"며 "내년부터 다주택자 대출은 거의 힘들어질 것"이라고 전망했다.

그는 "전체 1400조원 가계부채 중 부동산 담보대출은 560조밖에 안 되고, 그 중에서도 주택구입 목적은 40%밖에 안 된다"며 "나머지 1000조 정도가 생계형이나, 사업자금 대출이라는 얘기인데, 이것을 어떻게 줄이느냐에 역점을 둬야 한다"고 지적했다.

이어 "계속 주담대에만 역점을 두고 있는데 이것은 효과가 없을 뿐만 아니라 오히려 건설경기가 위축되면서 여기에 종사하던 분들의 신규 생계형자금 대출이나 사업자금 대출이 늘어날 가능성이 있다"며 "또 주택경기가 침체되면 젊은 사람들의 전월세 공급이 적어지면서 전월세 값이 올라서 전월세 자금 대출도 늘어난다. 이번 대책은 과거의 틀에서 전혀 벗어나고 있지 못하다"고 비판했다.

◇ DTI 수도권서 전국 확대는 무산..대출금리 인상 억제책 부족 지적도

DTI 적용 지역을 수도권에서 전국으로 확대하는 방안은 결국 배제됐다. 정부는 "향후 확대 여부 검토"라고 여지를 남겼지만 확대하더라도 집값이 급등한 지역에 따라 선별적인 적용을 계속할 방침이다. "이미 DTI는 찌그러진 대책이다. DSR을 전국적으로 도입하는 만큼 DTI 전국 확대는 접었다"는게 정부 관계자의 설명이다. 결국 상환능력심사는 DSR로 대체하고 DTI는 계속 부동산 대책으로 쓰겠다는 의미다.

정부대책이 또 연체금리 인하 방안을 담았지만 금리인상 시기로 접어든 만큼 좀 더 적극적인 대출금리 인상을 억제할 대책이 필요하다는 지적도 나온다.

성태윤 연세대 교수(경제)는 "이번 대책이 총량이 아니라 차주별 접근 방식을 택한 것은 긍정적으로 평가한다"면서도 "금리인상기에 접어들어 금융기관들이 대출금리를 급격히 올릴 가능성에 큰 만큼 이를 금융기관 건전성 감독을 통해 관리할 방안이 있어야 한다"고 말했다.

[용어해설]

내년부터 가계의 부채상환 능력 심사에 보다 정밀한 기준으로 신(新) 총부채상환비율(DTI·Debt To Income)과 총체적 상환능력심사(DSR·Debt Service Ratio)가 도입된다. 1400조원에 이르는 가계부채 증가세를 억제하기 위해 더 강화된 관리 지표다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원, 한국은행은 24일 오후 정부서울청사에서 합동으로 이같은 내용을 담은 '가계부채 종합대책'을 발표했다.

내년 1월부터 시행되는 신DTI는 기존 총부채상환비율(DTI)의 산정방식을 개선한 지표다. 기존 DTI는 주택대출의 연간 상환액에 새로 받을 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자 상환액을 따졌다. 이에 반해 신DTI는 기존에 보유하고 있는 주택담보대출의 원금 상환액까지 합쳐서 따진다.

주택담보대출이 2건이면 2건의 원금을, 3건이면 3건의 원금을 모두 합쳐 계산하게 되는 것이다. 다주택자로선 추가 대출 길이 사실상 막히는 셈이다. 여러 건의 주택담보대출을 받을수록 대출한도가 줄어드는 탓이다.

또 신DTI에서는 차주의 연간 소득을 현재 소득이 아닌 장래 소득까지 감안해 산정한다. 장래소득이 오를 것으로 예상되면 그만큼 증액해 쳐주게 된다.

신DTI가 도입되더라도 위같은 내용은 도입 이후에 이뤄지는 대출부터 적용된다. 기존 차주 보호를 위해서다.

청년층과 신혼부부 등 서민 실수요자를 보호하는 내용도 이번 발표에 포함됐다. 특히 청년층의 경우 장래 예상소득의 증액한도를 따로 두지 않는다.

이같은 내용의 신DTI는 내년 1월부터 기존 DTI 적용지역에 우선 시행된다. 정부는 향후 시행상황을 봐서 적용범위 확대 여부를 검토한다는 계획이다.

DSR도 내년 하반기부터 앞당겨 활용된다. DSR의 경우 주택담보대출뿐 아니라 기타 신용대출 등 차주가 보유한 모든 대출의 원리금을 합쳐 대출 상환액을 계산한다.

DTI와 달리 주택담보대출의 원리금 상환액에 다른 모든 부채까지 포함해 갚을 수 있는지를 평가하기 때문에 더 엄격한 기준이다. DSR은 은행권에서 제2금융권으로 순차적으로 활용될 전망이다.

 


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