상환능력 부족하면 대출받기 갈수록 어려워진다
상환능력 부족하면 대출받기 갈수록 어려워진다
  • 이동준 기자
  • 승인 2017.11.27 17:02
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내년 하반기부터는 내집마련 등을 위해 은행 등에서 돈을 빌릴 경우 상환능력이 부족하면 그만큼 대출받기가 어려워진다. 다주택자의 대출은 더 조여질 것으로 예상된다. 주택담보대출 뿐 아니라 마이너스 통장을 포함한 모든 대출의 원리금을 포함해 대출 한도를 산정하는 DSR(총체적상환능력심사제)이 내년 하반기 은행권부터 도입되기 때문이다.

금융위원회가 26일 발표한 여심심사 선진화방안을 문답풀이로 알아본다.

―소득 증빙은 어떻게?

=내년부터 적용되는 신DTI 규제는 엄격한 소득 심사를 거쳐 대출한도를 정한다. 올해까지는 최근 1년치 소득만 확인했으나 내년부턴 최근 2년치 소득을 대출기관이 살핀다. 증빙 서류는 근로소득원천징수영수증과 소득금액증명원 등이다. 만약 증빙 서류가 없을 땐 국민연금·건강보험료 납부 내역이나 신용카드 사용액과 배당금 수령 내역도 된다.

―이미 주택담보대출(주담대)을 받은 상황에서 또 주택을 구입할 때 대출한도는?

=예를 들어보자. 신DTI에서는 다주택자의 활용을 줄이기 위해 이미 받은 주담대 원리금 상환액도 고려하기 때문에 대출한도가 대폭 줄어든다.

예를 들어보자. 연소득 1억원이며 2억원의 주담대(금리 3.0%, 원리금균등분할상환 조건)를 받아놓은 사람이 2년 내 이 주택을 팔기로 조건을 내건 상황에서 서울(투기지역·DTI 30%)에서 또 집을 사기 위해 대출을 받는다고 해보자. 이때 현재는 4억1100만원까지 빌릴 수 있으나 내년부턴 신디티아이 영향으로 대출한도가 9100만원이나 준다. 다만, 투기지역 내에서 기존 주택을 팔지 않고서(2년 내 처분조건 약정을 맺지 않으면) 추가로 집 구매를 위해 대출을 받을 수 없다.

―총부채원리금상환비율(DSR)이 도입된다는데.

= 신DT가 주담대만 문제 삼는다면 DSR은 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금 상환액을 따진다. 다만, 정부는 기초통계량이 없어 내년 3분기까지는 규제 비율을 두지 않기로 한데 따라 이때 까지는 은행대출창구 등에서 대출이 거절되거나 한도가 줄어드는 일은 없게된다. 다만 전세자금대출은 DSR산정 때 원금은 뺀 이자상환액만 반영된다.

―신DTI와 DSR에서 부채와 소득 심사는 어떻게.

= 신DTI에서 기존 대출 중 주담대는 원리금 상환액까지 반영한다. 즉 신DTI는 ‘모든 주담대 원리금+기타대출 이자’를 연간 소득으로 나눈 값이다. 2건 이상의 주담대를 가진 차주는 신DTI 적용 시 대출 한도가 낮아진다. 연간소득 산정방식은 한층 정교화했다. 신DTI를 적용하면 최근 2년간 증빙소득을 확인하도록 했다. 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우엔 증가분도 반영한다. 미래 소득 증가분은 통계청 자료를 활용하거나 금융회사 자율적으로 정하도록 했다. 마이너스통장 등 한도대출은 한도를 기준으로 산출하되, 만기 연장을 고려해 10년간 분할상환하는 것으로 계산한다. 할부금융, 리스, 학자금 대출 등 기타대출은 앞으로 1년간 실제 원리금 상환액으로 한다.

―부동산임대업 대출의 심사지표인 임대업 이자상환비율(RTI)이란.

= RTI는 연간 올리는 임대소득이 해당 임대업대출 이자비용의 몇 배인지를 나타내는 지표다. RTI가 높을수록 사업성이 좋다고 볼 수 있다. 내년 3월부터 은행은 부동산임대업 대출을 내줄 때 RTI가 주택은 1.25배, 비주택(상가·오피스텔 등)은 1.5배인 이상인지를 따져야 한다.

RTI가 해당 기준을 넘는 건에 대해 은행은 대출 한도를 줄이거나 별도의 사업성 평가를 다시 해서 대출을 해준다. 실제 창구에서는 RTI 1.25배(주택), 1.5배(비주택) 이상으로 대출한도가 제한될 것으로 보여 대출규모가 줄어들 것으로 보인다.

―보증금 1억원에 월세 300만원이 나오는 매매가 10억원짜리 상가의 경우 6억원 대출이 가능한가?

= 비주택이므로 RTI 1.5배가 넘어야 한다. 분자에 해당하는 연간소득은 월세 300만원에다 보증금 1억원을 월 소득으로 환산한 간주임대료를 합해 구한다. 임대료는 3600만원(월세×12개월), 간주임대료는 156만원(보증금×은행정기예금 금리 1.56%)이어서 연간 소득은 3756만원이다.

분모에 들어가는 이자비용은 대출금과 금리에 좌우된다. 만약 연 3.6%짜리 변동금리 상품으로 대출을 받는다고 가정하면 이자비용은 대출금리(3.6%)에 스트레스금리(1%포인트)를 더한 4.6%로 이자비용을 산출한다. 만약 6억원 대출을 받으면 연간 이자비용은 2760만원(대출금×4.6%)이 되어, 아르티아이는 1.36배가 된다. 이 비율이 1.5배에 못미쳐 6억원까지 대출이 가능하다는 결론이 나온다.

―유효담보가액 초과분은 분할상환하도록 의무화는 무슨 내용인지.

=대출을 지나치게 많이 받아 상가나 오피스텔에 투자하는 것을 막자는 취지로 도입됐다. 앞으로는 유효담보가액을 초과하는 부동산임대업 대출에 대해서는 그 초과분을 매년 10분의 1씩 분할상환하도록 의무화했다. 일부이지만 분할상환이 도입되면 임대업자로서는 들어온 월세 중 상당 부분을 원리금 갚는 데 써야 한다.


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