다주택자의 돈줄을 묶는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 이달 31일부터 시행된다. 주택담보대출을 한 건 받으면 DTI가 평균 30%가 넘기 때문에 주택담보대출 보유자가 추가대출을 받기는 사실상 불가능해진다.
이달 말 새 DTI가 도입되고 올해 하반기 총체적상환능력비율(DSR)까지 도입되면 전반적으로 대출받기가 까다로워져 가계부채의 급증세가 둔화하고 빚내서 집 사려는 사람들도 줄어들 전망이다.
금융위원회는 23일 제1차 금융위원회를 열고 신(新) DTI 시행과 관련한 은행업감독규정 등 5개 감독규정 및 시행세칙 개정을 완료했다.
신DTI는 차주의 상환능력을 정확히 반영할 수 있도록 기존 DTI의 소득과 부채 산정방식을 개선한 것이다.종전에는 주택담보대출이 있더라도 소득에 여력이 있다면 신규로 추가 대출이 가능했지만, 신DTI가 적용되면 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 등을 모두 고려해야 해 사실상 추가로 대출을 받기가 쉽지 않다.두 번째 주택담보대출은 만기도 15년까지만 적용된다. 대출 기한을 길게 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다.
DTI를 산정할 때 고려하는 소득 기준도 까다로워졌다.증빙 소득의 확인 기간을 2년으로 늘렸고, 장래예상 소득 증가분도 반영해야 한다. 다만 장래에 소득이 늘어날 것으로 예상되는 경우는 소득 산정 규모가 늘어날 수 있어 혜택을 받는다.
새 DTI가 적용되면 기존에 2억원의 대출(20년 분할상환, 금리 3.0%)이 있는 연봉 6천만원인 사람이 서울에서 또 집을 사면서 주택담보대출을 받는다면 지금은 1억8천만원(만기 20년, 금리 3.0%)까지 빌릴 수 있지만, 새 DTI가 적용되면 5천500만원까지만 대출받을 수 있다.
다만 이 같은 계산 방식은 31일부터 새로 대출받는 경우부터 적용되며 기존 주택담보대출 만기를 연장하는 경우에는 적용되지 않는다. DTI를 산정할 때 반영하는 소득 기준도 지금은 소득산정 시 최근 1년 기록을 봤지만, 앞으로는 최근 2년간 소득기록을 확인하고 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신해야 한다.
대신 장래소득이 늘어날 것으로 예상되는 사람은 소득산정 시 최대 10%까지 증액해 주기로 했다. 또 일시적으로 주택담보대출이 2건이 되는 차주를 위해 기존 주택담보대출을 즉시 처분하면 부채산정 시 기존 주택담보대출은 지금처럼 이자상환액만 반영하고, 2년 내 처분 조건일 경우 두 번째 주택담보대출의 만기 제한(15년)도 적용하지 않기로 했다.
하반기에는 은행권에서 모든 대출의 원리금과 미래 소득까지 살펴 대출 한도를 정하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입된다. DSR는 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다. 연봉 1억원인 사람이 1년간 갚아야 할 원리금이 8,000만원이면 DSR는 80%가 된다.
다만 이를 계산할 때 전세대출은 이자상환액만 반영되며, 신용대출과 마이너스통장은 만기가 1년이지만 통상 연장하는 것을 고려해 10년간 분할상환하는 것으로 산정해 계산한다. 금융위는 “DTI는 한도 개념이어서 대출 시 반드시 지켜야 하지만, DSR는 관리지표인 만큼 기준을 넘겨도 은행이 자율적으로 대출해줄 수 있다”고 말했다.
다주택자는 투기 수요로 규정짓고 이처럼 엄격한 잣대를 들이대지만 무주택 실수요자는 반대로 대출한도가 늘어날 것으로 보인다. 신DTI는 전년 소득뿐 아니라 미래소득도 함께 따지기 때문에 30ㆍ40대 직장인은 미래 소득이 늘어날 가능성이 높은 만큼 소득 평가 시 대출한도가 커질 수 있다. 예를 들어 35세에 연 소득이 4,000만원인 사람이 투기지역에서 아파트를 사면서 금리 연 3.28%, 20년 원리금균등상환방식으로 대출을 받는다면 현재 DTI 방식으로는 2억3,400만원까지만 대출받을 수 있다. 하지만 장래예상소득 상승을 반영하면 2억7,500만원으로 한도가 늘어난다.
특히 정부는 40세 미만 청년층과 신혼부부는 1년치 증빙소득만 제출하더라도 장래예상소득 증가분을 반영키로 했고, 이사 등 탓에 일시적으로 2건의 주택담보대출을 보유할 경우엔 신DTI를 완화(기존 주택담보대출의 이자상환액만 반영 등)해 적용해주기로 했다.
최종구 금융위원장은 "고객들의 혼란이 발생하지 않도록 전 금융권의 철저한 사전 준비와 점검이 필요하다"고 당부했다.
