[서울이코노미뉴스 이종범 기자] 집값이 끝을 모르는 하락세를 이어가자, 주택시장 최전선에 있는 중개업자들의 집값 전망도 갈수록 어두워지고 있다.
6일 KB국민은행의 '월간 주택시장 동향'에 따르면 지난달 서울 지역의 '매매가격 전망지수'는 74.7을 기록했다. 조사 이래 최저였던 전월(76.1)보다 1.4포인트(p) 더 떨어지면서 역대 최저 기록을 경신했다.
매매가격 전망지수는 부동산 중개업소의 향후 3개월 이내 집값 전망을 수치화한 것이다. 100을 기준으로 그 이상이면 상승, 미만이면 하락 의견이 많다는 의미다.
서울 매매가격 전망지수는 지난해 주택시장 과열이 극에 달했던 9월 최고점인 133.0까지 치솟았다. 이후 고강도 세금·대출 규제인 9·13 부동산대책이 나온 뒤 분위기가 바뀌어 10월 기준선 밑(97.2)으로 내려앉은 뒤 5개월 연속 하락했다.
한국감정원의 '주간 아파트 가격 동향' 조사에서 서울 아파트값은 지난주 0.09% 떨어져 16주 연속 하락했다. 2013년 이후 최장기간 하락세다.
집값 전망이 갈수록 어두워지는 이유는 집을 팔겠다는 사람은 많은데 사겠다는 사람이 없기 때문이다. 지난달 서울 매수우위지수는 4년여 만에 최저인 42.9를 기록했다. 100을 기준으로 그보다 작을수록 매도자가 매수자보다 많다는 것을 의미한다.
서울 아파트 매매가격이 3개월 연속 하락하고 있지만 고가 아파트가 끌어내린 수치일 뿐 6~7억원의 중위가격대 아파트값은 오히려 오른 것으로 나타났다.
대출 제한과 세금 폭탄으로 사실상 거래절벽이 이어지는 가운데 고가 아파트들만 급매로 거래돼 가격이 전반적으로 내린 것 같은 착시효과를 보이고 있는 셈이다. 전문가들도 지난해 9·13 대책으로 시장이 안정됐다기 보다는 대출 규제로 인한 비정상적인 '멈춤' 상태에서 실수요가 여전히 많은 소형아파트는 가격을 유지하고 있다고 분석했다.
감정원은 그동안의 집값 상승 피로감과 대출 규제, 세금부담 등 다양한 하방 요인으로 매수 대기자가 매수 시점을 미루면서 관망세가 이어지고 있다고 분석했다. 지난달 서울 아파트 거래량은 총 1590건(서울부동산정보광장 기준)으로 관련 조사를 시작한 2006년 이후 2월 거래량으론 최저를 기록했다.
전문가들은 봄 이사 철 수요의 움직임에 따라 집값 향방이 달라질 수 있으나, 당장 다음 달 아파트 공시가격 인상에 따른 보유세 인상이 예정된 데다 현재 분위기로 미뤄볼 때 하락세가 지속할 것으로 보고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “매수심리 위축과 거래 관망이 지속되고는 있으나 6월1일 보유세 과세기준일이 임박했음에도 시장에 출회되는 매물량이 크게 늘지 않고 있다”며 “연내 기준금리 동결 전망이 높아지면서 이자부담 증가에 대한 우려 또한 감소하고 있어 시장급락 우려는 다소 해소될 전망”이라고 내다봤다.
이어 “하지만 정부의 대출규제 및 다주택자 양도소득세 중과 등 수요억제책이 상당하고 서울, 대구 등 일부지역은 몇 년간의 꾸준한 가격상승 피로감이 높은 상황이라 가격조정은 둔화되고 추격매수세를 기대하기 어려운 실정”이라며 “아파트 신규 입주로 임대차시장의 가격 안정세는 지속될 전망이라 당분간 매매시장의 거래소강과 가격 약세는 이어질 것”이라고 예측했다.
따라서 당분간 지리한 거래 소강상태 속 바닥 다지기와 거래관망이 이어지며 평년보다 낮은 주택거래량을 유지할 것이라는 게 함 랩장의 전망이다.
박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원도 비슷한 입장이다. 그는 “서울을 중심으로 공시가격이 두자릿수 오르면서 보유세 부담이 늘어날 것으로 보이지만 이미 시장에 선 반영된 측면이 있어 당장 가격 하락보다 거래 둔화요인으로 작용할 가능성이 크다”고 발했다.
이어 “보유세 과세 기준일인 6월1일 이전에 처분 위한 다주택자 막판 급매물이 나올 수는 있지만 양도세 중과에 따른 부담으로 많지는 않고 증여 등의 방법으로 세부담 분산하려는 움직임이 늘어날 것”이라고 내다봤다.
