[서울이코노미뉴스 이종범기자] 서울 집값이 7개월 만에 다시 꿈틀거리면서 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 시행이 초읽기에 들어갔다. 정부는 세부적인 적용 대상과 시기 등을 놓고 막바지 작업을 추진하는 가운데 서울 강남 등 고분양가나 집값 급등 지역에 우선 적용할 가능성이 높다.

31일 관련부처에 따르면 국토교통부는 다음 주 주택법 시행령 개정안 입법예고를 목표로 현재 기획재정부, 여당 등과 막바지 협의를 진행하고 있다. 주택법 시행령 개정안이 다음주 입법예고될 경우 40일간의 예고 기간과 법제처 심사, 규제심사, 국무회의 의결을 거쳐 이르면 10월 공포될 예정이다.

당정 협의과정에서 발표 시점 등이 미세 조정될 가능성이 있지만 '높은 분양가 상승률을 고려할 때 민간택지 분양가 상한제 적용이 필요하다', '더 미루면 시장이 피로를 느껴 기대 효과를 거두기 어렵다'는 공감대가 정부와 여권에서 무르익었다고 전문가들은 보고 있다.

분양가 상한제가 시행될 경우 가장 관심을 받는 분야는 적용 지역과 시행 시점이다. 또 이 제도의 문제로 지적되는 청약 당첨자의 '로또'수준의 시세 차익에 대한 환수장치에도 이목이 쏠리고 있다.

정부 "과열 우려지역만 상한제 시행"...'정량적' 적용요건 손질

분양가 상한제는 분양가를 택지비와 건축비를 합한 기준금액 이하로 책정하도록 하는 제도다. 그동안 택지지구와 신도시 등 공공택지에만 적용해왔다.

우선 분양가 상한제를 과거처럼 전국적으로 적용하지 않고 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 적용 범위를 한정하는 방안이 유력하다. 현재 작동이 불가능한 상한제 적용 기준을 현실화해 집값과 청약과열이 우려되는 곳에서만 상한제가 시행되도록 하겠다는 것이다.

이를 위해 정부는 현재 주택법 시행령에 담긴 '정량적' 적용 요건을 손질하고 있다.

현재 민간택지에서 상한제가 작동하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다. 정부는 이 기준을 '물가상승률' 또는 물가상승률보다 약간 높은 정도로 낮추는 방안을 검토하고 있다.

또 추가로 충족해야 할 최근 1년간 분양가상승률이나 청약경쟁률, 주택거래량 등의 기준도 일부 완화해 적용 대상을 확대할 계획이다.

다만 정량적 요건을 충족하더라도 무조건 상한제 대상이 되는 것은 아니다. 국토교통부는 정부 관계자와 외부 전문가로 구성된 주거정책심의위원회를 통해 '정성적' 판단을 함께 고려해 상한제 대상 지역을 선별한다는 방침이다.

부동산 업계는 분양가 상한제 대상지역으로 서울 강남 4구와 과천시, 마포·용산·성동·동작구 등을 손꼽고 있다.

재건축 단지도 '입주자 모집공고'로 적용 시점 통일 가능성

정부는 분양가 상한제 적용 시점을 놓고 막판 조율하고 있다.

현재 민간택지 분양가 상한제는 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 법 시행후 관리처분인가를 신청하는 단지, 일반 아파트 사업은 입주자 모집공고 단지부터 적용하도록 돼 있다.

건설업계에서는 2018년 이전 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 적용받지 않는 재건축 단지들이 후분양을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해가지 못하도록 정부가 '관리처분인가 신청' 기준을 일반 주택사업과 동일하게 '입주자 모집공고'로 통일할 것이라는 관측이 나온다.

현재 강남구 삼성동 상아2차, 강남구 개포 주공1단지, 반포동 한신3차·경남아파트(원베일리), 반포 주공1·2·4주구(주택지구), 송파구 미성·크로바, 강동구 둔촌 주공 등 재건축 단지나 동작구 흑석 3구역 등 재개발 단지들은 상한제 대상이 된다.

이들 단지는 이미 관리처분인가를 받아 사업게획이 대부분 확정된 점을 감안해 공포 후 일정기간 경과규정을 두거나 관리처분인가 단지에 한해 일정 시한내 분양을 하면 상한제 적용을 유예해주는 방안 등이 나올 수 있다.

분양권 전매제한 강화…채권입찰제 도입 가능성도

정부는 분양가 상한제 시행으로 인한 '로또 아파트'에 대한 시세차익 환수 방안을 준비하고 있다.

일단 분양권 전매제한이 대폭 강화된다.

현재 투기과열지구내 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한은 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용되는데 이 기간이 늘어난다.

2007년 민간택지 상한제 도입 당시 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 7년, 85㎡ 초과는 5년였는데 이 수준으로 다시 환원될 가능성이 있다.

채권입찰제 도입 가능성도 제기된다. 2007년 상한제 도입 당시 정부는 과도한 시세차익을 막기 위해 채권입찰제를 병행하되, 채권이 주변 집값 상승을 부추기지 않도록 채권매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 조정했다.

이번에는 채권상한액을 적정선으로 낮추는 방안, 9억원·12억원처럼 금액대별로 채권액을 차등적용 하는 방안 등이 검토되고 있다.

서울 집값 7개월 만에 상승…강남3구 0.15%, 영등포 0.17%, 양천 0.13% 올라

한편 분양가 상한제 논의가 본격화되면서 서울 집값이 7개월 만에 상승 전환했다.

이날 한국감정원에 따르면 이달 서울 주택 매매가격은 지난달에 비해 0.07% 오르면서 지난해 12월 이후 처음으로 상승했다.

재건축·재개발을 추진하는 아파트·단독주택 등과 일반 아파트 가격까지 오름세로 돌아서며 마이너스 행진을 멈췄다.

이번 조사는 지난달 11일부터 이달 15일까지 시세 변동으로, 8일 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 시행을 공론화하기 전 강남권 재건축 단지들의 높은 시세가 통계가 반영됐다.

지역별로 강남3구는 지난달 대비 0.15% 올랐고 영등포(0.17%)·양천구(0.13%) 등 재건축 추진 단지가 있는 일부 구에서 주택 매매가격이 상승 전환했다. 용산구(0.13%)와 마포(0.12%), 광진구(0.09%) 등도 강세를 보였다.

이에 비해 신규 입주 물량이 많은 강동구(-0.09%), 강서구(-0.01%), 중랑구(-0.01%) 등은 지난달보다 집값이 하락했다.

유형별로는 서울의 아파트값이 0.07% 오르면서 지난해 11월(-0.05%) 이후 8개월 만에 처음 상승 전환했다.