강남4구ㆍ'마·용·성', 내달 초 분양가상한제 적용지역으로 지정될 듯
강남4구ㆍ'마·용·성', 내달 초 분양가상한제 적용지역으로 지정될 듯
  • 이종범 기자
  • 승인 2019.10.23 16:05
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서울집값 주도한 때문…3분기 강남4구 집값상승률 0.53%로 서울평균 0.40%보다 크게 높아
동별 '핀셋규제'로 서울 일부 재건축도 대상…여의도동·목동·홍은동·남가좌동·흑석동등 후보
분양상한제가 곧 시행될 것으로 예상되는 가운데 서울강남4구 등이 우선 적용대상지역으로 꼽히고 있다.
분양상한제가 곧 시행될 것으로 예상되는 가운데 서울강남4구 등이 우선 적용대상지역으로 꼽히고 있다.

[서울이코노미뉴스 이종범 기자] 민간택지에 분양가상한제를 적용하는 내용의 주택법 시행령이 22일 국무회의를 통과, 시행이 초읽기에 들어간 가운데 어느 지역이 우선 적용대상지역으로 선정될는지에 부동산시장의 관심이 집중되고 있다. 정부는 이르면 다음달 초 적용 대상지역을 발표할 것으로 보인다.

23일 관계당국과 부동산업계에 따르면 분양가상한제 우선 적용대상지역으로는 그동안 서울집값상승을 견인한 강남권과 마포ㆍ용산ㆍ성동구등 ‘‘마용성’ 등 이 꼽힌다. 이번 주택법 시행령의 규정에 따라 서울 25개 구, 경기 과천ㆍ광명ㆍ하남시, 성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 전국 투기과열지역 31곳은 일단 분양가상한제 적용 잠재후보군에 속하지만 이들 지역의 집값을 잡지 않고서는 주택가격안정을 기하기 어렵다는 판단아래 이들 지역을 우선대상지역으로 선정할 것으로 예상된다. 

시행령은 이들 투기지역중 최근 12개월 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 5대1 초과(국민주택규모는 10대 1) 가운데 1개 이상 요건을 충족하면 상한제가 적용될 수 있는데, 현재 31곳 모두가 이에 해당한다.

그러나 이들 모든 지역에 분양가상한제가 적용되지는 않을 것으로 보인다. 시장과 전문가들은  최근 서울에서 가장 많이 오르면서 서울집값을 주도한 강남4구와 지난주 정부가 합동조사를 실시한 마용성 지역을 분양가상한제 우선적용유력 지역으로 보고 있다. 최근 강남4구의 경우 최근 3개월간(7~9월) 서울 아파트값이 0.40% 오르는 동안 이보다 훨씬 높은 0.53%의 상승률을 보였다. 마포구(0.66%) 성동구(0.57%) 용산구(0.44%) 역시 높은 상승률을 보였다.

국토부가 동(洞)별 ‘핀셋 지정’을 예고한 상태에서 서울의 일부 재건축 지구도 분양가상한제 적용 타깃이 될 것으로 보인다. 재건축 추진 아파트가 밀집한 영등포구 여의도동, 양천구 목동도 핀셋지정으로 유력후보지로 부상하고 있다. 새 아파트 분양물량이 이어질 것으로 예상되는 서대문구 홍은동ㆍ남가좌동 일대와 동작구 흑석동, 종로구 세운재정비촉진지구 등도 거론된다. 경기 지역에선 지난 석달간 집값이 4.53% 급등한 과천이 사정권에 가깝다는 평이다.
 
분양가상한제 시행에 따른 부작용도 우려된다. 시장에서는 정부가 핀셋 지정에 집착할 경우 상한제 적용 지역과 비적용 지역 간 분양가 역전 현상이 나타날 수 있다는 잠을 우려한다. 현재도 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 시세가 높은 지역의 분양가가 시세가 낮은 지역보다 저렴한 경우가 발생하고 있는데 상한제가 시행되면 이런 역전현상은 더욱 심화될 것으로 보고 있다.

전문가들은 청약시장 과열, 상한제 비적용 지역의 집값 풍선효과 등의 부작용도 염려한다. 올해 3분기(7~9월) 수도권에서 분양된 아파트의 평균 청약경쟁률은 22.3대 1로, 2분기(7.8대 1)의 3배 가까이 상승했다. 이는 분양가상한제를 앞두고 새 아파트 공급 감소를 우려한 수요자들이 청약시장으로 몰렸기 때문이란 분석이 지배적이다.

지난 22일 국무회의에서 의결된 주택법 시행령 개정안은 분양가상한제 적용 요건을 ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과한 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 확대하는 것을 골자로 하고 있다. 이 개정안은 수도권 지역 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 최대 10년으로 강화하는 내용도 담겼다. 재건축ㆍ재개발 사업의 분양가상한제 효력 발생 시점은 ‘최초 입주자 모집 승인 신청’ 단계로 앞당겨졌다. 다만 정부는 소급적용 논란을 피하고자 개정안 시행 후 6개월 안에 입주자 모집 공고를 하는 경우 적용 대상에서 제외한다.

개정안은 대통령의 재가를 거쳐 국토부가 오는 29, 30일쯤 관보에 게재하면 즉시 시행된다. 이후국토부는 기획재정부 등 관계부처 협의를 거쳐 외부 전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회를 열어 적용 대상을 확정한다. 특별한 변수가 없는 한 다음달 초 대상 지역이 정해질 전망이다.


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