[서울이코노미뉴스 이종범 기자] 서울 집값이 꾸준한 상승세를 이어가고 있어 곧 시행을 앞둔 분양가상한제를 무색케 하고 있다. 그런데 이미 서울 아파트 시장은 대세하락의 초입에 들어섰다는 시각이 없지않아 앞으로 서울아파트값이 어떻게 움직일는지가 관심을 모은다.

분양가상한제 시행이 코앞으로 다가온 가운데 서울 집값 상승세는 지속적인 상승세를 보이고 있다. 서울뿐 아니라 대전, 울산 등 지방 광역시도 상승세가 확대하면서 지방 집값은 상승 전환한 모습을 보이고있다. 한국감정원이 24일 발표한 지난주 (10월14일~21일) 부동산가격동향을 보면 서울 집값은 0.08% 상승했다. 17주째 상승세다. 상승 폭도 1주 전(0.07%)보다 0.01%포인트 확대했다.

감정원 관계자는 "부동산거래 합동조사, 분양가상한제 등 정부 규제 기조로 매수세가 다소 위축했으나, 유동자금 유입과 인기단지와 인근 단지 키 맞추기로 상승했다"고 설명했다.

강북권보다는 강남권 상승세가 확대했다. 서초구(0.07%→0.12%)를 비롯해 강남(0.09→0.1%)-송파구(0.12→0.14%) 등 강남3구 모두 오름 폭이 커졌다. 마포(0.07%)·용산(0.06%)·성동구(0.09%)도 상승세를 유지했다. 합동조사 대상지로 지목된 서대문은 0.08%에서 0.05%로 상승세가 둔화했다.

특히 서울아파트 값은 더욱 큰 폭의 상승세를 보였다. KB부동산 ‘리브온’이 발표한 주간 KB주택시장동향에 따르면 분양가상한제 시행을 코앞에 두고 있는데도 지난21일 서울 아파트매매가격은 전주 보다 0.15% 오르며 상승세를 이어가고 있다.강남 지역은 매도자 우위 시장으로 돌아섰고 강북은 매수 문의가 증가하며 매도우위지수 폭이 확대됐다.

KB부동산 관계자는 "분양가상한제 시행 이후 공급 부족으로 집값 상승을 예상하면서 매수자들은 지금이라도 매물을 선점하기 위해 나서는 반면 매도자들은 급할 게 없다는 입장"이라며 "이 외에 실수요와 재건축 수요, 학군 수요 등이 서울 아파트값 상승세를 이끌고 있다"고 분석했다.

앞으로 서울의 아파트가격은 어떻게 움직일까. 대부분의 미디어와 많은 전문가들이 서울아파트값이 오를 것을 점치고 있다. 과연 그럴까. 일부 전문가들은 현재 서울아파트시장은 대세하락의 초입으로 보고 있다. 멀지 않아 서울 아파트값 상승세가 꺾일 것으로 보고 있다.

이태경 토지정의 시민연대 대표는 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들을 살펴보면 아파트값이 오를 이유가 없다고 분석한다. 그는 부동산 정책은 중단기적으로 부동산가격에 엄청난 영향을 미치는데 그동안의 각종 부동산대책이 서울 아파트가격 하락을 지시하고 있다고 지적한다.

정부의 주요 부동산정책을 보면 공급 면에서 분양방식-원가공개, 후분양제, 청약제도, 실질주택보급율 등을 들 수 있고 수요측면에서는 취득세, 보유세 및 양도세 등이 있다. 금융 면에서는 주택담보대출의LTV 및 DTI규제 정책이 대표적이다.  공공임대주택 건설 등 주거복지 정책, 개발이익환수장치(개발부담금, 재건축 규제 등)정책 등도 부동산 가격에 큰 영향을 미치는 정책이라고 할 수 있다.

이들 정책에서 서울 아파트 가격 상승요인으로 작용하는 호재는 찾아보기 어렵다. 여기에다  인구 등의 장기요인, 성장률 등 거시 지표 등은 향후 서울 아파트 가격을 암울하게 만드는 요소이고, 서울에 신규로 공급되는 아파트 총량도 2024년까지는 충분할 전망이다. 문재인 정부의 부동산 정책도 서울 아파트 가격의 하락을 강하게 유도하는 정책이라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 가격 상승에 친화적인 정책도 아니다.

이 대표는 서울 아파트 가격이 상승할 수 있는 유일한 호재로  사상 최저 수준의 기준금리인하를 들었다. 다시 저금시대가 열리면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중부동자금시 부동산 시장으로 유입돼 수요증대에 의한 가격상승이 예상된다는 것이다. 하지만 이마저도 부동산 관련 대출이 엄격하게 제한되고 있다는 상황이고 보면 저금리가 서울아파트값 상승을 부추기는 요인으로 작용하는 데는 한계가 있다는 지적이다.

이 대표는  사정이 이러한데도 서울아파트값이 올해 4월 이후 8월까지 거래량 상승을 동반한 전고점 회복을 보인 까닭은 “부동산가격 상승을 주구장창 주장하는 미디어, 자칭, 타칭의 부동산 전문가들, 대부분의 부동산 유튜버들의 여론조작과 그에 현혹된 시장참여자들의 가격상승 기대감이 주범이 아닐까 싶다.”고 풀이했다. 이들은 앞으로 서울아파트가격 상승론에 매몰돼 있다. 그 근거로 공급량 부족, 분양가상한제 시행으로 신규아파트가격 상승, 3기 신도시 토지보상, 기준금리인하 등이 서울아파트가격상승으로 이어질 것으로 굳게 믿고 있다.

과연 그럴까. 이 대표는 “이미 서울 아파트 시장은 대세하락의 초입에 들어섰다고 보는 것이 합리적이다.”라고 주장한다. 그는 그 근거로 “부동산 가격에 영향을 미치는 장, 중, 단기 요인들이 거의 모두 가격하락을 지시하고 있다는 점, 2014년 가을부터 시작된 서울 아파트 가격 폭등세로 말미암아 강남과 마·용·성(마포구, 용산구, 성북구)은 고사하고 입지가 떨어지는 지역의 신규 아파트 가격조차 평당 3천만원에 육박할 정도로 가격 피로도가 극심하다는 점, 가격에 선행하는 지표인 거래량이 작년 8월을 정점으로 확연히 꺾였다는 점을 들었다.

그는 특히 올 8월 이후의 서울 아파트 가격 상승은 거래량이 줄면서 가격이 상승하는 장세인데, 이는 대세하락의 초입에서 전형적으로 나타나는 현상이라고 진단했다. 반대로 서울 아파트 가격이 바닥이었던 2013년 같은 경우는 거래량이 상승하면서 가격이 떨어지는 장이었는데, 이는 대세상승의 초입에 전형적으로 나타나는 현상이라고 밝혔다.

이 대표는 “우리가 꼭 기억해야 할 것은 영원히 상승하는 시장은 없다는 사실, 서울 아파트도 대한민국의 일부라는 사실이다. 지금은 인내심을 갖고 시장을 지켜볼 때지 시장에 뛰어들 때가 아니다.”라며 주의를 요구했다.

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