서울 성수동 32평 아파트 전셋가 6억을 3억 보증금으로 낮출 경우
[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 정부가 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 함에 따라 최근 성행하는 전세의 월세 전환 추세가 진정될지 주목된다.
현행 주택임대차보호법은 계약기간 중 전세를 월세로 전환할 때 그 전월세전환율을 정해놓고 있다. 현재 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다.
정부는 임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과 전월세전환율은 2.5%가 적당하다고 판단했다. 6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다.
전월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지게 된다.
예를 들어 서울 성수동의 32평형 아파트의 경우 현재 전셋가는 6억원에 형성돼 있다. 집주인이 계약기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지 3억원을 월세로 받겠다고 한 사례를 생각해 보자. 전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 3억원에 4.0%를 곱해 나온 1200만원에 12를 나눈(3억원X4.0%/12) 100만원이 월세다.
정부가 전월세전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 3억원X2.5%/12, 즉 62만5000원이 된다. 월세가 37만5000원이 내려가게 되는 셈이다.
이에 따라 집주인들이 전세를 월세로 바꾸는 요인이 약해질 수밖에 없다. 임대차 3법 시행이후 집주인들이 계약 갱신시 전세를 월세로 전환하기를 요구하는 사례에 제동이 걸릴 전망이다.
그러나 세입자가 전세의 월세 전환을 거부하면 집주인이 마음대로 월세로 돌리지 못한다. 집주인과 협의 하에 전세를 월세로 바꿀 때는 이 전월세전환율에 의해 적당한 월세를 산출하는 것이 세입자에게 유리하다.
그러나 전월세전환율은 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 적용되지 않는다. 법에서 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때만 적용하도록 규정했기 때문이다. 월세를 전세로 바꿀 때는 '시장전환율'을 참고해 집주인과 세입자간 협의해 정해야 한다.이는 시장에서 통용되는 전환율로, 한국감정원이 '전월세전환율'이라는 똑같은 이름으로 매달 발표하고 있다.
