[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 코로나19 확산으로 어려움을 겪는 소상공인을 위해 임대료를 일부 연체해도 건물주가 계약해지를 할 수 없게 하거나, 세입자가 임대료 감액을 요청할 수 있도록 상가건물임대차보호법(상임법)이 개정된다.

기존 상임법은 세입자가 3기의 차임을 내지 않았을 때, 즉 월세를 3번 내지 않으면 계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있다. 개정되는 법은 시행후 6개월 동안 월세를 내지 않아도 그 횟수를 계약해지나 계약갱신 거절 등의 사유에 적용되는 '월세 3회 연체'에 포함하지 않는다.

세입자가 건물주에게 코로나19로 인한 어려움을 거론하며 월세를 깎아달라고 해도 건물주가 거부할 수 있다. 이 경우 세입자가 소송을 걸어 이긴다면 월세 감액은 처음 감액을 요구한 시점부터 적용된다. 즉, 세입자가 감액을 요청하는 의사를 표시하고 2년뒤 원고 승소 판결이 확정되면 세입자는 2년간 깎지 못한 임대료 차액을 돌려받을 수 있게 된다.

24일 법무부와 기획재정부, 국회 입법조사처의 도움으로 개정되는 상임법 내용을 문답으로 풀이했다.

-개정된 상임법이 시행되면 이후 6개월간 월세를 내지 않아도 되나.

▲이 기간에 월세를 내지 않아도 건물주가 계약을 해지하거나 계약갱신 청구를 거절할 수 있는 '월세 3회 연체' 조건에 포함되지 않는다는 뜻이다.

이미 지난달 월세를 연체했다고 하자. 그러면 앞으로 6개월간은 몇번 연체를 해도 건물주는 계약해지 등을 할 수 없다. 하지만 6개월이 지난후 월세를 두번 내지 않으면 총 세번의 월세를 연체한 것이 되기에 건물주는 계약해지는 물론 계약갱신 거절도 할 수 있다.  밀린 월세는 결국 다 내야 한다. 건물주는 밀린 월세를 보증금에서 뺄 수도 있다.

-세입자가 코로나19로 월세를 깎아달라고 했을 때 건물주는 무조건 받아들여야 하나.

▲세입자가 월세 감액 청구를 할 수는 있으나 이를 건물주가 무조건 받아들여야 하는 것은 아니다. 세입자는 이 경우 법원에 소송을 걸면 된다.

기존 세입자의 월세 감액 청구사유는 '임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동'으로  다소 두루뭉술했다. 이번에 여기에 '제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동'이 추가됐기에 재판에서 세입자가 한층 유리해지게 됐다.

-세입자가 소송에서 최종 승소하면 그때부터 월세를 낮출 수 있나.

▲그렇지 않다. 세입자가 월세 감액 청구를 한 시점부터 적용된다. 세입자가 감액 청구를 했는데 받아들여지지 않아 소송을 걸었고, 의사 표시 2년뒤에 법원에서 원고 승소 판결이 확정된다면 세입자는 2년간 더 냈던 월세를 돌려받을 수 있게 된다.

-건물주가 세입자에게 월세를 낮춰줬는데 이후 코로나 19가 퇴치돼 월세를 올리고 싶으면 언제부터 할 수 있나.

▲언제든 다시 올릴 수 있다. 상임법은 건물주가 월세를 올려놓고 다시 올리려면 1년은 지난 뒤에 하도록 했다. 하지만 낮춰준 것을 다시 올리는 것에는 제한이 없다.

 코로나19가 해결돼 상권이 회복됐다고 판단되면 건물주는 1년 이내라도 월세를 다시 올릴 수 있다.

-세입자가 월세를 낮추는 데에는 한도가 없나.

▲없다. 상임법에는 건물주가 월세를 올릴 때만 5% 이내로 제한하는 '5%룰'이 있다.

-건물주가 월세를 20% 낮춰줬다고 했을 때 이후 다시 올리는 것은 '5%룰' 적용을 받지 않는가.

▲그렇다. 20%를 낮춰줬으면 다시 20%를 올려 원상회복할 수 있다. 하지만 그 이상 올리는 것은 안 된다.

-건물주가 월세를 3% 낮춰줬다면 건물주는 3%만 다시 올릴 수 있나.

▲아니다. 건물주는 상임법상 한도인 5%까지 올리는 것이 가능하다.

-올 상반기 조세특례제한법이 개정돼 자발적 임대료를 깎아준 건물주에게 세제혜택이 부여됐고, 국회는 이를 연장하는 방안을 추진 중이다.
 이 법이 연장됐다고 했을 때 세입자가 먼저 감액청구를 했거나 건물주가 세입자의 감액청구 소송에서 진 경우에도 건물주가 세제 혜택을 받을 수 있나.

▲건물주가 자발적으로 월세를 낮춰줬든 세입자의 청구가 있었든 세제혜택 신청시 구별이 안될 것 같다. 
하지만 소송에서 져서 월세를 감액한 건물주는 혜택을 보기 어렵다. 월세 변경계약서 등이 없기 때문이다.