공공재건축 7대 인센티브 준다...ⓛ기부채납 '전용 85㎡'까지
공공재건축 7대 인센티브 준다...ⓛ기부채납 '전용 85㎡'까지
  • 윤석현 기자
  • 승인 2020.10.29 11:47
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②기부채납비율 50% ③기본형건축비 적용 ④특별건축구역 적용 ⑤공원면적 완화 ⑥,인허가 간소화 ⑦재건축 대상확대
민주당 천준호 의원, 도시 및 주거환경정비법 개정안 대표발의
서울 아파트단지

[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 공공재건축에서 조합이 용적률 인센티브의 대가로 지어서 기부채납하는 주택의 전용면적이 85㎡(32평형)까지 확대된다.

중산층을 위한 중형 공공임대를 도입하려는 정부 정책에 부합할 뿐만 아니라, 임대주택이 외형상 크게 드러나지 않아 조합 입장에서도 고려해 볼만하다.

공공재건축을 하게 되면 각종 인허가를 통합 심사받아 사업기간을 크게 단축할 수 있고, 특별건축구역으로 지정돼 인동 간격 규제를 덜 받을 뿐 아니라 공원설치 의무도 감면된다.

29일 국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 천준호 의원이 정부의 공공재건축 방안을 제도화한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 이날 대표발의했다. 개정안은 정부가 8·4 공급 대책에서 제시한 공공재건축 방안을 실행하기 위한 법적 근거를 담고 있다. 이른바 7대 인센티브를 주는 내용이 골격이다.

공공재건축은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 시행에 참여하는 등의 조건으로 용적률을 500%까지 늘려주되, 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하는 방식의 재건축이다. 조합은 기부채납할 집을 지어 토지는 기부하고 건물은 공사비를 받고 LH 등에 넘기는 방식이다.

먼저 현행법에선 기부하는 집의 전용면적이 60㎡이하 소형 주택으로 돼있다. 이번 개정안은 기부채납하는 집의 면적을 국민주택규모, 즉 85㎡ 이하로 정해 주목된다.

공공재건축에서 기부채납되는 집의 절반 이상은 장기 공공임대로 공급된다. 나머지는 절반 미만은 공공분양으로 돌릴 수 있다.

조합이 85㎡짜리 집을 지어 기부채납하면 공급면적 기준으로 30평대 임대주택이 공급될 수 있는 것이다. 중산층도 살 수 있는 중형 공공임대를 적극 보급하려는 정부 정책에 부응하는 내용이다. 조합 입장에서도 소형 임대주택을 짓느라 단지에 복도식 아파트를 만드는 것이 싫다면, 일반 아파트와 차이가 없는 85㎡짜리 집을 지어 기부채납하면 되는 것이다.

기부채납하는 집이 공공분양으로 쓰일 경우, LH 등의 인수가격은 통상적인 표준형건축비가 아닌 기본형건축비가 적용된다. 기본형건축비는 표준형건축비의 1.6배 수준으로 높아 조합으로선 분양대금을 더 받게돼 이득인 셈이다.

정부의 선도사업에 참여하면 서울시는 기부채납 비율(50~70%)을 최소화해 줄 방침이다. 즉, 조합은 인센티브로 받은 용적률의 50%만 기부채납하면 된다.

공공재건축이 추진되면 특별건축구역 제도 혜택도 받는다. 특별건축구역이 적용되면 인동 간격과 조경, 일조권 등 각종 규제를 덜 받아 좀더 세련된 디자인의 아파트 단지를 설계할 수 있게 된다.

개정안은 공공재건축에 대해 도시공원이나 녹지확보 규제도 완화하도록 했다. 현재 일반 재건축은 가구당 2㎡의 공원을 설치해야 하는 의무가 있다. 공공재건축은 이런 규제를 덜 받는다는 뜻이다.

공공재건축의 인허가 절차도 대폭 간소화된다. 공공재개발과 마찬가지로 건축심의, 경관심의, 교육환경평가, 도시계획심의, 교통영향평가, 재해영향평가, 환경영향평가, 심의권자인 지자체가 부의한 내용 등 8개 항목을 통합 심의받을 수 있다. 지자체 도시계획위원회에 공공재건축의 인허가 등을 전담하는 수권소위원회가 가동된다.

또한 개정안은 정부가 8·4 대책에서 제시했던 것보다 공공재건축 대상을 좀더 넓혔다. 당초 공공재건축을 할 수 있는 조건으로 '재건축을 통해 주택이 2배 이상 늘어나는 단지'가 제시됐다.

개정안에는 '용적률이나 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려해 시행령으로 정하는 가구수 이상 공급하는 경우'로 완화됐다. 주변환경 때문에 재건축을 거쳐도 주택수가 2배 이상 늘어나지 않는 단지라도 공공재건축을 할 수 있게 하겠다는 취지다.

천준호 의원

천준호 의원은 "공공재건축을 통해 규제를 완화함으로써 주거환경 개선과 양질의 주택공급을 함께 이룰 수 있다"며  "그동안 사업성 부족 등의 이유로 진행되지 않던 재건축 사업에 투명성과 신속성을 제공함에 따라 주거환경의 개선을 원하는 주민이라면 적극 검토해 볼 만하다"고 밝혔다.

현재 공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 재건축 단지는 총 15곳이다. 서울 강남구 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지를 비롯해 △용산구 이촌한강맨션·중산시범 △영등포구 신길우성2차 △동대문구 청량리미주 △성동구 마장세림 △관악구 신림건영1차 △구로구 고척산업인 △서초구 신반포19차 △광진구 중곡 △금천구 시흥건영1차 △종로구 금강하이츠 △중랑구 묵동장미 △마포구 신덕맨션 등 총 1만3943가구 규모다.


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이쉬 2020-10-30 09:12:24
7가지중에 실효성 있어보이는 인센이 하나라도 있어야하죠...기부채납 가구 평형이 중형이든 소형이든. 50프로 공공임대주고 나머지 공공분양해서 수익성 떨어질바에 용적률 안 높이고 임대없는 아파트가 더 매력적이어 보이네요. 공공재건축은 대표적인 부동산 실패 정책같아요. 그냥 사전컨설팅 받은것만으로 만족하시고 주택공급은 공공재개발에 치중하는 게어떨지;

김연화 2020-10-29 14:40:19
애 많이 쓰시네요.
조합원들은 전혀 생각이 없는대

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