"양도세 중과·분양가상한제 등 폐지해야"
[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 부동산 시장의 안정을 위해서는 정부가 규제중심의 정책을 버리고 과감하게 규제를 철폐해야 한다는 주장이 제기됐다.
한국건설산업연구원(건산연)은 2일 발표한 '주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책자료집'에서 이같이 주장했다. 건산연은 먼저 문재인 정부가 출범이후 매년 금융, 세제, 공급 등을 망라한 종합대책을 발표했지만, 대책의 효과는 미약한 수준이라고 평가했다.
규제중심 정책이 매매·임대료 동반상승과 풍선효과, 가수요 촉발, 수급불일치 심화, 자산격차 확대 등의 부작용을 낳았다고 비판했다. 건산연은 지난해 아파트 입주물량이 줄어드는 상황에서 임대차 2법을 시행하고, 실거주 요건을 강화하면서 임대차 매물감소와 신규임대료가 급등하는 구조를 만들었다며 "당분간 임대료 불안문제가 커질 것"이라고 전망했다.
정부의 국지적인 규제확대는 수도권과 지방에서 모두 '풍선효과'를 촉발했다고 건산연은 분석했다. 아울러 아파트에 대한 규제강화가 연립·다세대 주택값까지 최고 수준으로 끌어올리고, 오피스텔과 생활형 숙박시설 등 다른 주택형으로 '풍선효과'가 나타난 원인이 됐다고 지적했다.
또 분양가 규제정책이 '로또 분양'을 양산하면서 가수요를 촉발하고, 다수의 규제정책이 수요자의 불안감을 키워 '영끌'(영혼까지 끌어모음)로 미래수요를 현재로 당겨오는 등 부작용을 낳았다고 주장했다. 공급 측면에서도 정부가 재개발·재건축 규제를 강화하면서 도심내 공급여건은 지속적으로 나빠져 수급 불일치 현상이 심화했다고 분석했다.
허윤경 건산연 연구위원은 "이런 정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리 환경에서 주택시장의 작동원리에 대한 이해부족에 기인한다"며 "가계의 거주주택 및 부동산 자산수요와 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조 등에 대한 고려가 부족했다"고 주장했다.
코로나19 사태이후 초저금리 상황에서 주택가격이 상승하는 것은 세계적인 현상인데, 우리 정부는 이에 규제를 강화하는 방식으로 대응해 풍선효과와 가수요를 촉발하면서 시장왜곡을 키웠다는 것이다.
건산연은 국내 가계자산 중 부동산 비중이 76.4%로 절대적이고 대안적 투자처가 확보되지 않은 상황에서 다른 상품으로 이전은 쉽지 않다며 "세제 등 비용을 증가시킨다고 저가 매도로 이어질 가능성은 작고, 오히려 절세방안을 모색하거나 임대료에 전가할 가능성이 높다"고 분석했다.
또 집값 상승의 진원지는 도심 중산층 분양형 아파트인데, 정부는 외곽지역 공급이나 임대주택 공급을 주요 목표로 내세워 수급 불일치가 심화했다고 봤다.
건산연은 "단기대책의 효과는 크지 않고 과도하고 잦은 정책변화가 오히려 정책 신뢰를 크게 훼손하고 있다"며 "극단적 투기꾼을 잡기 위한 정책이 아니라 주류시장을 위한 장기정책으로 운영돼야 한다"고 주장했다. 이어 "과도한 규제정책은 폐지하는 것이 우선"이라며 규제지역 폐지와 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지, 실거주 요건강화 재검토, 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익 환수제 폐지 등을 주장했다.
