[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 오는 6월부터 수도권과 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역에 있는 주택에서 보증금 6000만원이나 월세 30만원을 넘는 임대차 계약을 맺으면 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다.

임대차 3법 가운데 하나인 '전월세신고제'가 올 6월1일부터 시행된다. 신고하지 않거나 허위로 신고하면 최고 100만원의 과태료를 물게 된다.

이를 통해 임대소득 데이터베이스가 만들어질 수 있지만, 정부는 제도가 임대소득 과세를 위한 것은 아니라고 일단 부인한다.

국토교통부는 오는 6월1일부터 전월세신고제를 시행하기 위해 신고대상과 내용, 절차 등 세부내용을 규정한 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 시행령 등의 개정안을 입법예고한다고 15일 밝혔다. 하지만 제도시행 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영한다.

당정은 지난해 전월세신고제와 '계약갱신청구권제' '전월세상한제' 등으로 구성된 임대차 3법 법안을 통과시켰다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 지난해 7월31일 법 개정과 함께 시행했지만, 전월세신고제는 준비를 위해 올해 6월1일 시행하는 것으로 남겨놨다.

◇모든 주택 대상,계도기간 1년 ...임대인,임차인,중개사 신고 가능
전월세신고제는 임대인이나 임차인이 계약체결일로부터 30일 이내에 지자체에 신고하게 하는 제도다.

대상은 주택임대차보호법을 적용받는 모든 주택으로, 아파트·연립·다세대 등 주택 뿐아니라 오피스텔, 고시원 등 준주택과 공장, 상가내 주택 등 비주택도 신고대상이다.

시행령 등 개정안은 제도 신고대상 지역은 수도권 전역과 지방 광역시, 세종시, 도의 시 지역으로 규정했다.

임대차 보증금 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 넘기면 신고해야 한다. 반전세의 경우 보증금이나 월세 중 하나라도 이 기준을 초과하면 신고대상이 된다.

갱신계약을 한 경우엔 종전임대료와 계약갱신청구권 행사여부도 신고해야 한다.

임대인과 임차인의 공동신고가 원칙이지만 둘중 한쪽이 신고할 수도 있고 공인중개사가 신고해도 된다.

관할 읍·면·동 주민센터에서 신고할 수 있지만, 온라인으로도 임대차 계약서 사진을 제출하는 방식으로 접수할 수 있다. 임차인이 전입신고를 할 때 계약서를 첨부하면 임대차 계약신고도 함께 한 것으로 처리된다. 거꾸로 임대차 계약을 신고하면서 계약서를 제시하면 자동으로 확정일자를 부여받을 수 있다.

국토부 관계자는 "임대차 계약을 신고할 때 이를 입증할 수 있는 별도의 서류를 내도 되지만, 웬만하면 계약서 원본을 제시하는 것이 편리할 것"이라고 말했다.

한쪽이 계약을 신고하면 다른 상대방에게 이 사실이 문자 메시지로 통보된다.

임대차 계약을 허위로 신고하면 100만원의 과태료가 부과된다. 미신고의 경우 미신고 기간과 계약금액 등에 비례해 4만원에서 100만원까지 차등 부과된다.

국토부는 시행을 앞두고 대전시 서구 월평 1·2·3동, 세종시 보람동, 용인시 기흥구 보정동 등 5개 동 주민센터에서 신고제를 시범 운영한다.

전월세신고제를 통해 모인 임대차 가격과 기간, 계약갱신율 등 임대차 시장정보는 투명하게 공개돼 국민의 임대차 물건 검색 등에 활용된다. 국토부는 11월 계약금액, 계약일, 계약기간, 갱신 계약시 임대료 증감액 등 임대차 데이터를 시범 공개할 예정이다.

국토부는 이 데이터가 과세정보로 활용되는지에 대해 "임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며, 이를 과세자료로 활용할 계획도 없다"며 강하게 부인했다. 김수상 주택토지실장은 "전월세 신고에 따른 국민 불편을 줄이기 위해 온라인 비대면 신고처리 시스템을 구축했다" 면서 "향후 신고된 계약내용을 기금대출이나 보증상품 신청시 연계해 편의성을 높이는 방안도 추진중"이라고 말했다.

◇전문가 "임대료 폭등억제,빠른 정책대응 가능 등 장점"...초기 혼선 우려

전문가들은 전월세신고제가 본격 시행되면 임대차 시장이 투명해지고 임차인 보호기능이 강화되는 계기가 될 것으로 기대했다. 좋은 취지의 제도이지만, 시행초기 전월세 시장에서 공급이 다소 위축되거나 일부 혼선이 발생하는 등 영향은 불가피할 것이라는 전망도 나왔다.

전문가들은 "이미 예고됐던 수순"이라며 "임대차 3법이 완성된다는 의미가 있다"고 평가했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "임대차 시장을 투명하게 만드는 과정에서 필수적인 과제로, 임차인 보호와 정보의 비대칭성 해소에 도움이 될 것"이라고 전망했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "법 시행에 큰 무리는 없을 것"이라고 전망하면서 "지역별로 정확한 전월세 정보가 구축되기 때문에 정부가 주거복지 등 정책을 수립하는 데 정확한 근거로 삼을 수 있을 것"이라고 기대했다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "전월세 실거래가격이 투명하게 공개되기 때문에 임차인은 적정가격으로 계약을 할 수 있고, 임대인의 탈세나 임대료 폭등도 막을 수 있을 것이다. 정부가 전월세 시장의 동향과 추이를 빠르게 파악하고 정책 수립에 반영할 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시장의 투명성이 강화되고 거래질서가 바로 잡히는 순기능이 있지만, 사실 시장에서 보면 규제가 하나씩 둘씩 늘어나는 것"이라며 
"사적자치 원칙에 의해 이뤄지는 사적계약까지도 모두 정부가 들여다본다는 측면에서 보면 장점만 얘기할 순 없어 보인다"고 지적했다.

심교언 교수도 "제도 장점에도. 시장에서는 이것 역시 새로운 규제로 받아들여 전월세 공급이 다소 위축되는 등 영향이 있을 수 있다"고 전망했다.

박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "신고제가 도입되면 세입자에게 이중계약서를 쓰자고 하고 비싸게 계약한 뒤 낮은 가격에 신고해 세입자를 불안하게 하는 등의 행태가 사라질 것"이라며 "신고제를 통해 지역별 거래건수와 금액이 노출되면 임대차 시장의 구조를 투명하게 파악할 수 있고, 이를 통해 임대차 시장에 대한 통계적 접근과 운영, 관리대응이 가능해진다는 게 가장 중요한 정책적 효과"라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 제도 도입에 따른 순기능을 기대하면서도 "임대차 거래 전수신고는 처음 도입되는 것이라 초반에 혼선 있을 수 있다"고 전망했다. 임대차 계약은 순수 전세와 월세 말고도 보증금과 월세를 함께 내는 형태의 보증부월세(반전세)나 보증금에서 월세를 매달 제하는 형식의 이른바 '깔세' 등 다양한 유형이 산재해 있어 신고오류가 있을 수 있다는 것이다.

보증금이 낮은 수준이거나 소액의 월세나 자영업 세입자(소득공제 불필요)를 대상으로 한 소득세 탈루목적의 하향 부정신고도 일부 있을 수 있다고 예상하는 전문가도 있었다. 또 매물부족으로 임대료 상승 가능성이 있는 지역에서는 세금부담을 세입자에게 일부 전가할 가능성이 있다는 전망도 나왔다.

◇"추가 과세나 표준임대료 도입에 활용 가능성 우려"...정부는 부인

상당수 전문가는 전월세 신고정보가 과세근거로 사용될 가능성이 높다고 본다.

심교언 교수는 "사실 시장에서 우려하는 건 정부가 전월세신고제를 통해 새로운 세원을 파악해 나중에 세금을 추가로 부과할 가능성"이라며 "정부가 거래정보를 국세청 정보와 취합해 사용할 수도 있을 것"이라고 말했다.

심 교수는 "정부가 지금은 아니라고 하지만, 머잖은 미래에 이를 바탕으로 실제 증세에 나설 수 있다. 그렇게 되면 전월세 공급이 줄고 서민은 더 힘들어지는 상황이 나올 수 있을 것"이라고 우려했다.

권대중 교수도 "정부가 이 제도를 임차인 보호를 위한 수단으로만 쓰면 좋을 텐데, 전셋값이 크게 오르고 전월세 시장이 혼란스러울 경우 과세카드를 고민하지 않겠나. 
정부가 이걸로 또 다른 무엇인가를 하려 한다면 부작용이 나타날 우려가 있다"고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장도 "정부는 과세와 무관하다고 하지만, 궁극적으로 투명 과세 때문에 도입한 것 아니냐는 시각도 있다"며 "결국 임차인에게만 좋은 제도인데, 민간임대 물량이 감소할 경우를 대비해 공공개발·공공임대가 뒷받침될 필요가 있어 보인다"고 했다.

전월세신고제가 지난해 여당 일각에서 도입을 주장했던 '표준임대료' 논의와 연계될 가능성도 제기됐다.

심교언 교수는 "전월세신고제를 통해 확보한 자료를 바탕으로 국가가 임대료를 일정수준으로 묶는 '표준임대료' 도입을 추진할 수 있다"며 "이 경우 전월세 시장이 급격히 위축되면서 공급이 급감해 매물 잠김효과가 나타날 것"이라고 예상했다.

국토부는 이날 Q&A 자료에서 전월세신고제 도입이 표준임대료 등 임대료 규제를 위한 준비 작업이 아니며 도입을 검토한 바 없다고 강조했다.

임대차 3법이 한번에 함께 시행되지 못하고 시차를 두고 시행되는 것에 대한 지적도 있었다. 함영진 랩장은 "실거래가 신고정착을 통한 지역별, 상품별, 가액별 통계가 나오면 이를 활용해 임대료 규제와 제도를 운용하는 게 더 실효성이 있었을 것"이라면서도 "이미 임대차 3법이 시행된 만큼 앞으로 제도운용의 묘를 살리는 것이 중요하다"고 제언했다.

박원갑 전문위원은 임대차 2법 시행후 신규·갱신계약간 가격 격차가 벌어져 시장의 혼선이 있는 만큼, 실거래가 공개시 신규·갱신 여부를 구분해 공개해 정확한 정보를 제공하는 것이 필요하다고 조언했다.