[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 서울 집값이 왜 이럴까?  "이제는 서울 집값이 오를 만큼 오른 것 같은데, 신기하게도 아직 집값이 꺾이지 않고 있네요. 저희도 이런 분위기가 언제까지 갈지 궁금합니다."(서울 성동구 H 공인 대표)

지난해 하반기부터 본격 오르기 시작한 서울 아파트값이 좀처럼 내리지 않고 있다. 정부의 다중규제와 집값급등 피로감으로 올들어 '거래절벽' 상황이 심화하고 있지만, 여전히 집값 상승은 멈추지 않고 있다.

최근 서울의 집값 상승은 강남권 주요 재건축 단지들이 서울시장 선거를 거치며 규제완화 기대감이 겹쳐 몸값을 더 끌어올린 측면이 크다. 강남권 초고가 아파트값이 뛰면서 비강남권 집값 상승을 자극하고, 여기에 수도권 아파트값이 서울 수준으로 치고 올라오면서 서울 집값을 더 밀어 올리고 있다는 분석이 나온다.

선순환과 악순환 효과가 맞물려 돌아가는 형국이다. 

27일 한국부동산원에 따르면 서울의 아파트값은 지난해 6월 둘째주부터 지난주까지 40주 연속 한주도 쉬지 않고 올랐다.

서울 아파트값은 전년 하반기 대체로 0.1∼0.2% 수준에서 관리되다가, 연말부터 본격적으로 오르기 시작해, 올해 1월 첫째주부터 2월 첫째주까지 0.06%에서 0.10%까지 매주 상승폭을 키웠다.

수도권 신도시 추가공급계획이 담긴 2·4 대책 발표직후 0.09%로 오름폭이 줄기 시작해 4월 첫째주엔 0.05%까지 상승폭을 줄였지만, 선거 바람이 불었다. 4·7 보궐선거 전후로 재건축 규제완화 기대감이 커지면서 4월 둘째주 0.07%로 다시 오름폭을 키웠다.

서울 아파트값은 매주 상승을 거듭해 지난주 0.10%까지 올라 'V'자 형태로 반등했다. 지역마다 재건축·재개발·교통개선 등 각기 다른 '호재'가 있지만, 전체적으로 서울 집값은 강남권 초고가 아파트가 끌고 수도권 중저가 단지가 미는 모양새다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "3.3㎡당 1억원 수준까지 오른 강남 아파트가 나온 것을 보면서 비강남 지역의 집값이 아직은 저렴하다고 느끼는 착시현상이 있고, 경기·인천의 일부 아파트값이 서울 수준으로 치솟으면서 그래도 서울이 더 오를 것이라는 심리가 있어 거래절벽에도 가격이 내리지 않는 것으로 보인다"고 분석했다.

강남 아파트값은 최근 1∼2년사이 일반인이 접근하기 어려운 수준으로 오르며 서울 집값 천정을 높이고 있다.

KB국민은행의 월간주택동향 통계에 따르면 강남구의 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 지난달 2300만원으로 서울에서 가장 높았다. 2년전(1760만원)과 비교하면 540만원 올라 상승액 기준으로도 서울에서 최고를 기록했다. 

국민주택 규모인 85㎡ 아파트로 따지면, 2년사이 14억9600만원에서 19억5500만원으로 4억5900만원 뛴 셈이다. 강남구에 이어 서초구의 ㎡당 아파트값이 1995만원, 송파구가 1655만원으로 조사돼 강남 3구가 1∼3위를 모두 차지했다.

송파구는 2년전(1177만원)과 비교하면 85㎡ 아파트값이 10억원에서 14억원 수준으로 올랐고, 서초구는 2년사이 13억2000만원에서 17억원 수준으로 상승했다. 
상승액 기준으로 보면 송파구는 2위, 서초구는 4위다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 강남구 압구정동 신현대12차 전용면적 155.52㎡는 지난달 16일 55억원(12층)에 매매가 이뤄지며 2년전(31억5000만원·9층)보다 무려 23억5000만원 뛰었다.

서초구 잠원동 아크로리버뷰 78.5㎡의 경우 지난달 3일 32억원(22층)에 거래돼 2년전인 2019년 4월 24억5000만원(12층)보다 7억5000만원 올랐다.

강남권 아파트값이 크게 뛰며 초고가로 형성되는 사이, 수도권 아파트값도 광역급행철도(GTX) 호재 등을 안고 급등했다. 한국부동산원의 주간통계 기준으로 올해 들어 아파트값이 가장 많이 오른 시·도는 인천(8.66%)과 경기(7.74%) 순으로, 서울(1.57%)의 상승률에 4.9∼5.5배에 달했다.

서울의 집값·전셋값이 오르자 교통개선 기대감이 있고, 상대적으로 저렴한 수도권으로 내집 마련 수요가 몰리면서 집값도 덩달아 뛰었다.

경기도 고양시 일산서구 대화동 킨텍스꿈에그린 전용 93.5㎡는 이달 20일 17억원(29층)에 거래되며 신고가를 경신했다. 2019년 8월 8억9000만원(36층)에서 1년9개월 만에 8억원 넘게 오른 것이다.

경기도 화성시 청계동 동탄2 더샵센트럴시티 97.0㎡는 지난달 15일 15억3000만원(34층)에 거래되며 역시 최고가를 경신했다. 2년전인 2019년 5월 9억2000만원(28층)과 비교하면 6억원 넘게 올랐다.

마포구 아현동 M 공인 대표는 "서울 강남 아파트값이 크게 뛰면서 서울 집값 천정을 높여주는 역할을 하고 있고, 여기에 수도권 아파트값이 바닥을 다지며 오르고 있어 거래가 안되는 상황에서도 매도인들이 가격을 내리려 하지 않는다. 동탄도 15억인데, 서울은 집값이 더 오를 여력이 있다고 보는 것"이라고 지적했다.

박원갑 전문위원은 "서울 집값은 거래절벽 상황에도 재건축 등 기대감이 이어지면서 가격이 내리지 않고 있어, 올해 상고하저(上高下低) 형태가 될 것으로 보인다"며 
"상대적으로 가격이 저평가됐다고 여겨지는 서울 외곽 등의 지역을 중심으로 집값이 추가 상승할 가능성이 있다"고 전망했다.