[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 재건축 기대감 등의 영향으로 올해 상반기 서울의 노후 아파트값이 신축 아파트보다 2배 가까이 올랐다.

지난해 하반기 이후 부여된 '실거주 2년' 의무를 피하려 재건축에 속도를 내는 단지가 늘고, 서울시장 선거에서 부동산 규제완화 바람이 불면서 재건축 기대감이 커졌기 때문으로 풀이된다.

특히 지난해 6·17 대책의 핵심내용인 재건축 조합원 '2년 실거주' 방침이 최근 국회에서 백지화되면서, 정부의 설익은 정책으로 피해자를 양산하고 재건축 아파트값만 올려놓았다는 비판이 나온다.

◇"입주권 못받을라"…규제 풍선효과로 속도 낸 강남 재건축

14일 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향조사 통계에 따르면, 서울에서 준공 20년초과 아파트값은 올해 상반기 주간 누적기준 3.06% 올랐다. 같은 기간 준공 5년이하인 신축이 1.58% 오른 것과 비교하면 2배 가까이 높은 수준이다.

서울을 5개 권역으로 나눠서 보면 20년초과 아파트값은 동남권(강남·서초·송파·강동구)이 3.78%로 가장 많이 올랐다. 이어 동북권 3.15%, 서남권 2.58%, 서북권 2.13%, 도심권 1.48% 등의 순이었다.

'강남권'으로도 불리는 동남권에는 압구정·대치·서초·반포·잠실동 등의 주요 재건축 단지가 몰려 있다. 이들 단지가 아파트값 상승을 견인한 셈이다. 동북권에는 노원구 상계동 등의 주공아파트를 중심으로 재건축 추진이 활발하고, 서남권은 양천구 목동신시가지 아파트를 중심으로 재건축을 추진하는 단지가 몰려 있다.

일반적으로 신축 아파트값이 더 빨리 오르고 노후 아파트값은 더디게 오르는 것으로 여겨진다. 하지만 노후 아파트는 재건축을 통해 새 아파트로 거듭날 수 있기 때문에 사업추진에 탄력이 붙으면 가격이 껑충 뛰는 특성이 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지난해 상대적으로 가격상승이 더뎠던 구축 아파트값이 올해 호재를 만나 오르며 가격이 키 맞추기 한 것으로 보인다. 압구정 등 재건축 단지가 사업추진에 속도를 내면서 분위기를 주도한 것도 한 원인"이라고 말했다.

압구정 현대아파트 등 재건축 단지들은 정부가 6·17 대책에서 재건축 아파트를 조합설립 인가이후에 구입하면 입주권을 주지 않겠다는 방침을 밝히자, 이 규제를 피하려 서둘러 조합설립 인가를 받는 등 사업을 서둘러 추진했다.

6·17 대책이후 올해 초까지 강남구 개포동 주공 5·6·7단지를 비롯해 서초구 잠원동 신반포2차, 방배동 신동아, 송파구 송파동 한양2차, 용산구 서빙고동 신동아, 양천구 신정동 수정아파트 등이 재건축 조합설립 인가를 받으며 사업에 속도를 냈다.

압구정동에서는 올 2월 4구역을 시작으로 5·2·3구역 등이 잇달아 조합설립 인가를 받았다.

◇선거가 부추긴 재건축 기대감…상계주공6 58㎡ 반년만에 2억5천만원 뛰어

서울시장 4·7 보궐선거 과정에서 유력후보들이 부동산 규제완화를 공약한 것도 재건축 아파트값 상승을 부추겼다.

오세훈 시장은 당선직후 재건축 아파트값 과열우려가 커지자, 압구정·여의도·목동성수동 등 4개 지역을 1년간 토지거래허가구역으로 묶었다. 하지만 재건축 규제완화 기대감은 쉽게 사그라들지 않고 있다.

재건축 아파트값 상승은 해당지역 전체의 집값 상승도 견인했다. 올해 상반기 서울 아파트값은 주간 누적기준 2.29% 올랐다. 구별로는 노원구가 3.80%로 가장 많이 올랐다.

이어 송파구(3.54%), 서초구(3.31%), 강남구(3.05%), 마포구(2.75%), 양천구(2.53%), 도봉구(2.35%) 등이 상승률 7위 안에 들며 평균 이상의 상승률을 기록했다.

이들 지역은 모두 주요 재건축 단지를 품고 있다.

노원구에서는 준공 34년을 맞은 상계주공6단지 전용면적 58.01㎡가 지난 6일 9억원(12층)에 신고가로 거래됐다. 지난해 12월(6억5000만∼7억4000만원) 이후 6개월 만에 1억6000만∼2억5000만원 수준으로 올랐다.

송파구에서는 서울의 대표 재건축 단지로 꼽히는 잠실주공5단지(준공 44년차) 전용 82.51㎡가 5월에 28억1100만원(13층)에 신고가로 거래됐다. 지난 1월의 23억원(3층)보다 5억원 넘게 올랐다.

강남구 압구정동에서는 토지거래허가구역 지정이후 아파트 매매가 뚝 끊겼다가, 지난 9일 한양8차 210.1㎡가 66억원(15층)에 거래되며 1년전(47억8000만원·5층)보다 18억2000만원이 뛰었다.

압구정동 A 공인 대표는 "토지거래 규제이후 압구정동에서는 5∼6월 두달 동안 아파트 거래가 단 한건도 없다. 하지만 재건축 기대감은 여전해 높아진 매매 호가는 계속 유지되고 있다. 내년 대선과 지방선거를 앞두고 규제를 풀어줄 것이라는 기대감도 있어 상승 분위기가 꺾이지 않는 분위기"라고 전했다.

◇'2년 실거주' 방침 백지화…"집주인·세입자 모두 피해자"

지난 12일 국회 국토교통위원회가 6·17 대책의 핵심인 재건축 조합원의 2년 실거주 의무방침을 백지화한 도시 및 주거환경정비법 개정안을 통과시키면서 혼란이 커지고 있다.

당정은 당시 서울 집값이 급등세를 보이자 강남권 재건축 아파트값을 잡겠다면서 강력한 수요억제책으로 실거주 2년 요건을 채우지 않으면 재건축후에 분양권을 주지 않겠다는 방침을 세웠다.

그러나 대책 직후부터 지나친 규제라는 지적이 끊이지 않았고, 토지거래허가제 등 더욱 강력한 규제가 작동하고 있다는 점, 세입자에게 피해가 전가될 우려가 있다는 점 등을 고려해야 한다는 목소리가 높았다.

이에 국토위는 상임위 법안 논의과정에서 '실거주 2년' 의무조항을 삭제했다.

그러자 인터넷 포털의 부동산 관련카페에는 "정부가 국민을 상대로 실험한 것이냐"  "실거주 요건 채우려 수천만원을 들여 인테리어 하고 들어간 집주인들이 멘붕이란다" 등의 분노에 찬 글이 올라오고 있다.

한 네티즌은 "정부 발표를 믿는 사람은 손해를 보고, 믿지 않고 버티는 사람은 이익을 보게 되는 상황이 어처구니 없다. 이래서 누가 정부 정책을 신뢰하겠느냐"고 질타했다.

정부가 설익은 정책을 내놔 오히려 전세난만 부추겼다는 비판도 나온다. 실거주 요건을 채우기 위해 재건축 아파트로 들어가는 집주인들이 늘면서 애꿎은 세입자들이 쫓겨나게 됐고, 결과적으로 전세물건이 줄어 전세난이 심화했다는 것이다.

지난 1년사이 이 규제를 피해 재건축 아파트를 판 사람이 최대 피해자라는 자조 섞인 말도 나온다.

KB국민은행 리브부동산에 따르면 서울의 평균 아파트값은 지난 1년사이 2억1774만원이나(9억2509만원→11억4283만원) 올랐다. 재건축 아파트의 경우 지난해 말부터 최근까지 가격상승 속도가 일반 아파트보다 2배 가까이 빨랐던 것을 감안하면 재건축 아파트 매도자가 치른 기회비용은 이보다 더 크다고 추산할 수 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정책을 만들 때는 해당정책이 국민의 삶에 미칠 단기적·장기적 영향을 충분히 고려하고 부작용을 최소화하는 방향으로 입안해야 한다"면서 "이번 정부에서 부동산 대책은 충분한 고려없이 남발한 측면이 있다"고 지적했다. 그는 "기존의 정책들도 효과를 다시 검토해 필요하다면 수정해야 할 것"이라고 말했다.