[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 주택 임대사업자의 임대보증금 보증가입 의무화 전면시행을 보름 앞두고 시장의 혼선이 커지고 있다.

오는 18일부터 모든 임대사업자가 계약을 맺을 때 임대보증금 보증에 가입해야 하고 그렇지 않을 경우 형사처벌을 받게 된다. 하지만  현실적으로 이를 이행할 수 없는 영세사업자가 적지 않다.

또한 제도 시행을 앞두고 문제점을 보완하기 위한 입법이 추진됐지만, 최근 국회 법사위에서 제동이 걸린 상황이다.

2일 국회와 국토교통부 등에 따르면 이달 18일부터 모든 등록 임대사업자의 임대보증금 보증가입이 의무화된다. 지난해 7·10 대책 때 등록임대에 대한 의무를 대폭 강화하고 혜택은 축소하면서 이같은 임대보증금 보증가입 의무제도가 도입됐다.

세입자가 계약 만료후 보증금을 되돌려받지 못하는 사고를 방지한다는 취지다.

일단 지난해 10월18일 이후 신규 임대사업자부터 적용됐다. 기존 사업자에 대해선 1년의 유예기간을 거쳐 올해 8월18일 이후 계약을 갱신하거나 신규계약을 할 때 보증에 가입하도록 했다.

결국 이달 18일 이후에는 모든 임대사업자에 대해 임대보증금 보증가입이 의무화되는 셈이다. 최근 국토부는 임대사업자들에게 임대보증금 보증가입 의무대상이 모든 등록 임대주택으로 확대된다고 안내했다.

하지만 임대사업자들은 그동안 이와 같은 내용을 제대로 알지 못하고 있었다며 불만을 터뜨리고 있다. 한 임대 사업자는 인터넷 카페에 "구청이나 국토부 등에 보증가입에 대한 내용을 물어보려 해도 전화 통화도 제대로 하지 못하고 있다"고 적었다.

더 큰 문제는 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에 임대사업자들이 보증에 가입하려 해도 일정요건을 충족하지 못하면 가입이 불가능하다는 점이다. 주택가격이 임대보증금과 담보권 설정금액을 합한 금액보다 적어, 부채비율이 100% 이상인 경우 등에는 보증가입이 되지 않는다.

하지만 8월18일 이후 계약을 갱신하면서 임대보증금 보증에 가입하지 못하면 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다. 가입하려 해도 안되는 상황인데, 여차하면 전과자가 될 수도 있게 되는 상황이다.

부채비율이 높은 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입하려면 결국 기존부채를 갚거나 보증금을 낮춰야 한다. 임대사업자가 보증금을 줄이고 월세를 높이면서 세입자의 월세부담이 커질 수 있다. 물론 임대조건 변경은 세입자가 거부하면 그만이지만 경우에 따라 억지로 추가월세를 감당해야 하는 세입자가 나올 수 있다.

이같은 상황은 아파트보다는 빌라 등 영세 임대주택에서 더욱 심각하다. 아파트야 워낙 최근 공시가격이 많이 올라서 부담이 덜하지만 빌라는 그렇지 못하기 때문이다.

이에 당정은 민간임대특별법 개정안을 다시 마련해 입법을 추진했다.

더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 이 법안은 임대보증금 보증가입을 하지 않았을 때 형사처벌이 아닌 과태료를 물리도록 했다. 대신 지자체가 보증가입을 하지 않은 임대사업자를 직권으로 등록말소할 수 있게 하는 내용도 담았다.

무엇보다 개정안에는 영세 임대사업자를 위해 보증가입 예외요건이 담겼다. 보증금이 너무 소액이거나, 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환보증에 가입했고 임대사업자가 보증수수료 전액을 지급한 경우 등에는 사업자의 보증가입 의무를 면제해 주기로 한 것이다.

하지만 이 법안은 국회 상임위인 국토교통위원회를 통과했지만 최근 법제사법위원회에서 제동이 걸렸다. 많은 위원에게 임대 사업자들이 법안 추진에 반대하는 내용의 문자폭탄을 보내면서 반발했기 때문이다.

이 때문에 8월18일에 맞춰 민특법이 다시 개정돼 시행되기는 어려운 상황이 됐다. 임대사업자 제도가 워낙 많이 바뀐 탓인지 법사위 위원들이 법안 내용을 정확하게 이해하지 못하는 모습을 보이기도 했다. 

임대사업자의 임대보증금 보증가입 의무화 자체는 이미 지난해 법 개정으로 결정된 내용이지만 야당 의원들은 이 내용을 중점적으로 문제 삼았기 때문이다.

국회의 한 관계자는 "상임위에서 여야간 심도있게 논의해서 수정한 법안인데 법사위에서 보류됐다"며 "임대 사업자의 보증가입 예외사유도 법안에 들어갔는데 처리되지 못해 8월18일 이후 상황이 걱정되는 것이 사실"이라고 말했다.

법안 내용중 보증가입을 하지 않았을 때 과태료 처분하는 것은 마냥 임대사업자에 대한 처분을 완화한 것은 아니다.

보증에 들지 않은 임대주택 한채당 보증금의 10%를 최대 3000만원까지 과태료를 물릴 수 있게 하는 내용인데, 위반한 주택이 여러 채면 그 수에 3000만원을 곱한 금액을 과태료로 물 수도 있기 때문이다.  임대 사업자가 집 10채에 대해 보증가입을 하지 않으면 과태료는 3억원이 된다.

형사처벌은 지자체가 경찰에 수사의뢰를 해야 한다는 점에서 과태료는 훨씬 직접적이고 다주택 임대 사업자에게는 더 큰 타격을 줄 수도 있다.

일부 임대 사업자들은 8월18일 이전에 서둘러 갱신계약을 맺기도 한다. 인터넷 카페에는 최대한 계약을 서둘러 8월18일 전에 장기계약을 하는 방식으로 일단 급한 불을 끄고 제도 변경을 기다려 보자는 글도 보인다.

정부도 이같은 문제를 인식하고 보완책을 검토중이다. 오는 18일부터 바로 단속에 들어가기보다는 수개월간 보증가입을 준비할 수 있도록 임대사업자들에게 시간적 여유를 주는 계도기간을 운영하는 방안 등이 논의되고 있다.

노형욱 국토부 장관은 민특법 개정안을 논의한 국회 법사위에서 "HUG 내부규정 등을 손질하는 방안을 검토하겠다"고 언급한 바 있다. 부채비율 요건 등을 완화하는 방안 등이 거론된다.