"물가급등에 금리인상 '퇴로' 불가"…매물급증 발 '우하향' 집값 예고
[서울이코노미뉴스 최영준 기자] 22일부터 종합부동산세(종부세) 고지서가 발송된다. 올해분 종부세는 정부가 지난해 7월 발표한 종부세율 인상 조치를 반영한 뒤 첫 세금 부과 사례로, 과세 대상만 80만명을 넘어설 것이란 전망이다.
종부세 중과에 이어 25일 기준금리의 1% 진입이 유력해지며 주택시장에 끼칠 영향이 주목된다. 종부세는 다주택자의 세금부담을, 금리인상은 갭투자자의 금융부담을 가중하는 만큼 시장의 매물증가를 유도할 가능성이 크다는 것이 부동산전문가들의 관측이다.
국세청은 올해분 종합부동산세 고지서를 22일 보낼 예정이다. 홈택스에서는 22일부터 볼 수 있고 우편으로는 24∼25일 받을 수 있다. 신고·납부 기한은 12월 1일부터 15일까지다.
1주택자 과세 기준은 지난해까지 9억원이었으나 올해 11억원으로 상향 조정됐다. 올해 종부세부터 1주택자는 0.1~0.3%포인트, 조정 대상 지역 2주택자 및 3주택 이상자는 0.6~2.8%포인트 인상될 예정이다.
앞서 더불어민주당 부동산특별위원회는 전체 종부세 납부 대상자는 76만5천명, 주택분 종부세수는 5조7천363억원까지 늘어날 것으로 관측했다. 기존 과세 기준(9억원)이 유지됐을 경우 대상자는 85만4천명으로 추산됐으나, 과세 기준이 상향 조정되면서 8만9천명이 감소했다.
다만 전체 종부세 납부 대상자는 지난해 납세자 수 66만5천명보다 10만명 늘어날 전망이다. 이에 따라 주택분 종부세 세수는 지난해 1조4천590원에서 4배 가까이 급증할 것으로 관측된다.
부동산 가격 상승이 전방위적으로 이뤄진 만큼 실제 과세 대상자는 80만명을 넘어설 수 있다는 예측도 나온다. 특히 올해 종부세를 결정하는 요소인 공시지가, 공정시장가액 비율, 종부세율이 줄줄이 오르면서 다주택자를 중심으로 부담이 커질 전망이다.
이와 관련해 이억원 기획재정부 1차관은 지난 19일 "98% 국민은 종합부동산세와 무관하다"며 "과장된 우려들이 있지만, 분명한 것은 전체 국민 중 약 98%의 국민들께는 고지서가 발송되지 않는다"고 강조했다.
그러면서 "종부세를 내게 되는 일부 고가 1세대 1주택 국민들의 세 부담도 정부의 실수요자 보호 대책에 따라 상당 부분 완화된다"며 "부동산 시장 안정화와 서민의 내 집 마련을 위해 계속해서 총력을 다하겠다"고 밝혔다.
종부세 인상이 다주택자에게 떨어진 '발등의 불'이라면 오는 25일 유력시되는 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 인상은 갭투자자를 비롯해, 이자 등 금융비용이 많은 아파트 투자자에게 큰 타격을 줄 가능성이 크다.
이번 금통위에서도 또 한 차례 기준금리를 인상하는 방향으로 무게추가 기울고 있다. 현재 0.75%에서 1%로 0.25%포인트 인상될 가능성이 크다고 전문가들은 보고 있다. 이 경우 한국은 코로나 이후 1년 9개월 만에 1%대 기준금리 시대로 다시 들어가게 된다.
지난해 4월 코로나가 확산하자 경기 부양을 위해 기준금리를 사상 최저 수준인 연 0.50%까지 낮췄던 금통위는 15개월 만인 올해 8월 이를 0.25%포인트 높였다. 경기가 어느정도 살아났다는 판단과 함께 저금리가 지속되면서 가계부채가 급증해 부동산 가격 상승 등 금융 불균형 문제가 커진 데다, 시중에 돈이 지나치게 풀려 물가도 과열될 수 있다는 점이 반영됐다.
금융권 관계자는 "기준금리의 정책효과는 3~6개월의 시차를 두고 나타나는데, 8월 금리인상 효과가 4~5개월로 접어드는 현시점에서 과열된 자산시장을 진정시키고 있다"고 전했다. 이를테면 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 기준금리 인상 이후인 지난 8월23일 연중 최고치(0.22%)를 기록한 뒤 줄곧 둔화하고 있다.
서울 아파트 매매수급지수도 99.6을 기록, 7개월 만에 `매수자 우위`로 돌아섰다. 매매수급지수가 100 이하로 떨어진 것은 집을 팔려는 집주인이 집을 사려는 실수요자보다 많다는 뜻이다. 서울을 비롯한 수도권 아파트 매물이 꾸준히 쌓여가고 있는 것도 냉랭해진 주택거래 시장의 단면을 보여주고 있다.
이미 5%가 임박한 시중은행의 대출금리도 추가 상승할 수밖에 없다. 전세 승계로 아파트를 산 갭투자자나 영끌(영혼까지 끌어모음)투자자의 금융리스크가 급격히 증가할 수 밖에 없는 상황이다.
전문가들은 이 경우 장기적으로 매물이 늘어나며, 당장 자금순환이 필요한 집주인을 중심으로 호가의 하락이 이어질 것으로 보고 있다. 이를테면 자녀한테 증여하더라도 관련 비용 부담을 투자자인 부모가 감당해야 해서 장기적으론 매도를 고민할 수밖에 없다는 설명이다.
부동산업계에서도 증여 등의 수단이 마땅치 않은 다주택자의 경우 매년 부과되는 세금 부담과 금융비용이 보유 가치보다 떨어진다고 판단될 경우, 조기 매도에 나설 가능성이 더 크다고 내다본다.
한 부동산업계 관계자는 "앞으로 집주인이 기존 호가를 고집하는 현시점에선 거래가뭄이 이어지다가, 버티기가 힘든 다주택자를 중심으로 호가를 낮춘 매물이 조금씩 소진되는 계단식 하향 거래가 가장 유력한 시나리오"라고 내다봤다.
