양도세 공제는 보유·거주기간 길수록 큰 효과…최대 80%
[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 이르면 이달 중순부터 1세대 1주택자가 12억원에 산 집을 20억원에 팔 때 양도소득세 부담이 최대 4100만원 줄게 된다.
1세대 1주택자 양도세 비과세 기준선 상향조정(9억원→12억원)의 효과는 보유·거주기간이 짧은 사람들에게 더 크게 나타난다.
부동산 세금계산서비스 '셀리몬(sellymon)'의 양도세 시뮬레이션 결과를 6일 보면, 12억원에 산 주택을 20억원에 파는(3년보유·2년거주) 1세대 1주택자 A씨의 경우 현행 비과세 기준 9억원을 적용하면 총 1억2584만원의 양도소득세를 내야 한다.
양도차익 8억원 중 과세대상 양도차익이 4억4000만원이고, 여기에 장기보유특별공제 20%를 적용해 40% 세율을 적용한 금액이다.
이번에 양도세 비과세 기준선을 12억원으로 높일 경우 A씨가 부담할 양도세는 8462만원이다. 과세대상 양도차익이 3억2000만원으로 1억2000만원 줄어들면서 부담해야 할 총 양도세 규모가 4122만원 줄어드는 효과를 낸다.
A씨가 이 집을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주해 장기보유특별공제 80%를 받았다면 세 부담은 크게 줄어든다.
현행 비과세 기준 9억원을 적용할 때 부담해야 할 양도세는 1683만원, 12억원으로 기준을 상향할 경우 1049만원을 내게 된다. 부담해야 할 양도세 규모가 634만원 줄어드는 것이다.
두 사례로 보면 장기보유특별공제를 작게 받는 사람이, 즉 보유·거주기간이 짧은 사람이 양도세 비과세 기준선 상향에 대한 효과를 더 크게 체감하는 구조가 된다. 이는 장기보유특별공제를 덜 받는 사람이 애초 세금 부담이 크기 때문에 기준선 변경의 수혜를 더 크게 보는 것이다.
하지만 현행 1세대 1주택자 대상의 양도세 장기보유특별공제 체계는 장기간 보유하고 거주하는 사람에게 더 큰 혜택을 주는 구조다. 보유기간에 따라 매년 4%를, 거주기간에 따라 4%를 더해주는 방식이다.
즉 5년을 보유했다면 5년에 4%를 곱한 20%를, 5년 보유하면서 5년을 거주했다면 5년에 4%를 곱한 20%를 추가해준다. 즉 5년 보유·5년 거주면 장기보유특별공제율 40%를 적용받는다.
2년 미만을 보유한 주택은 양도세율이 60%(1∼2년)·70%(1년 미만)로 중과된다.
장기보유특별공제율 최저 기준선은 3년 보유(12%)·2년 거주(8%)자가 받는 20%다. 최고는 10년 이상 보유(40%)하고 10년 이상 거주(40%)한 사람이 받는 80%다.
A씨가 새로운 양도세 비과세 기준 12억원을 적용했을 때 장기보유특별공제를 20%만 받는다면 8462만원을 양도세로 낸다. 이어 공제율 40%를 적용받으면 5787만원, 60%를 적용받으면 3193만원, 80%를 적용받으면 10천49만원으로 줄어들게 된다.
셀리몬 운영사 아티웰스의 이선구 대표는 "1세대 1주택 양도세 비과세 기준금액이 12억원으로 올라가면 과세대상 양도차익이 줄어들어 납부세액이 감소한다"면서 "1세대 1주택 고가주택을 보유한 경우라면 사전에 양도소득세 모의계산을 통해 납부세액이 얼마나 줄어드는지 확인해 볼 필요가 있다"고 조언했다.
