다가구주택은 구분등기 없이 매각시 전체구획에 '5% 제한' 이행해야
[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 정부가 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생임대인'에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주기로 한 가운데, 주택 등록임대사업자도 상생임대인의 혜택을 받을 수 있다.
등록임대사업자는 상생임대인 제도와 관계없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적의무가 부여되며 이를 어길 경우 임대등록 말소, 세제혜택 환수, 과태료 부과 등 불이익을 받는다.
기획재정부 관계자는 23일 "상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데, 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있다"며 "등록임대사업자는 임대료 증액제한 등 여러 공적의무를 이행하는 만큼, 요건을 충족하면 똑같이 상생임대인 혜택을 주고 있다"고 말했다.
이에 따라 등록임대사업자가 지난해 12월20일부터 2024년 12월31일까지 체결한 임대계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤, 1주택 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 이번 대책에 따라 2년 거주없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
앞서 정부 대책 발표후 인터넷 커뮤니티 등에서는 "실질적인 상생임대인인 임대사업자에게 비과세 혜택을 주지 않는 것은 역차별"이라며 형평성 논란이 제기됐다.
한 네티즌은 "22일에도 126 국세청 국세상담센터와 구청 주택과에 등록임대사업자에게 상생임대인과 같은 혜택을 줄 것인지 여부에 대해 문의했으나, 정부 유권해석을 받아봐야 한다거나 지침이 없다고 답변하고 있다"며 답답함을 토로하기도 했다.
기재부 관계자는 "지난해 말 상생임대인 제도를 처음 도입했을 때부터 등록임대사업자에도 동일혜택을 주고 있다"고 설명했다.
정부는 이와 함께 임대인과 임대물건이 동일하면 임차인이 바뀌어도 직전 계약대비 임대료 증액을 5%로 제한할 경우 비과세 요건의 2년 거주의무를 면제하는 등 상생임대인 혜택의 범위를 폭넓게 해석하고 있다.
다만 임대료 5% 제한후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에는 귀책사유가 임차인에게 있더라도 집주인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않는다. 애초 2년 계약을 맺었지만 임대인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 못받는 것이다.
기재부 관계자는 "억울한 임대인이 나올 수 있지만 세제혜택을 노려 임대인·임차인이 공모해 극단적으로 하루, 이틀만 거주하고 임대계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 불가피하게 임대기간을 2년으로 정했다"고 설명했다.
구분등기가 돼있지 않은 다가구주택 소유주가 상생임대인으로 인정받기 위해서는 전체주택(구획)에 대해 임대료를 5% 이내로 제한해야 한다.
다가구주택은 단독주택으로, 소득세법 시행령에서는 다가구주택을 구획별로 양도하지 않고 전체를 양도하는 경우 그 전체 주택을 1주택으로 간주한다. 이에 따라 집주인이 추후 다가구주택 양도를 구획별로 하지 않고 1주택자로서 전체를 양도한다면 모든 구획에 대해 5%룰을 지켜야 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.
