임차인 바뀌어도 임대료 5% 이하로 올리면 상생임대인 혜택...문답풀이

고가주택·공실로 뒀던 주택도 상생 임대주택 가능
계약갱신청구권 행사·등록임대주택 계약도 인정…전세 끼고 산 집은 안돼

[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 앞으로 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생 임대인'은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다.

임차인이 바뀌더라도 임대료 인상폭만 준수하면 혜택이 적용된다. 고가주택이나 공실로 뒀던 주택도 요건에 따라 상생 임대주택으로 인정해준다.

24일 기획재정부가 소개한 상생 임대주택 관련내용을 일문일답으로 정리한다.

◇상생임대인이 되려면…임대료 5%이내 올리고 양도시점엔 1세대 1주택

-상생임대인은 어떤 제도인가.

▲임대료를 직전 계약대비 5% 이내로 인상하는 '상생임대인'을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주는 제도다.

현재 2017년 8월3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주요건을 채워야 한다. 하지만 상생임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해 준다.

-상생임대인으로 혜택을 받으려면 어떤 요건을 채워야 하나.

▲직전 임대차 계약이 만료된후 새로 계약을 체결할 때 임대료를 5% 이내로 올려야 한다.

양도주택은 2년 이상 보유해야 하며, 양도시점에 1세대 1주택자인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 비과세를 받으려면 주택을 양도하는 시점까지는 1세대 1주택자가 돼야 한다.

-임대주택 가격요건은 없나.

▲현재는 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대주택으로 인정한다. 하지만 정부는 곧 시행령을 개정해 가격요건을 없애기로 했다. 이에 따라 서울 강남구 등에 위치한 고가주택을 임대하더라도 임대료 인상폭 등 요건만 갖추면 상생임대인이 될 수 있다.

-언제까지 계약을 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나.

▲2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지 계약을 체결해야 한다. 이때 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.

-의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나.

▲해당계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 가령 계약기간이 2년이더라도 실제 임대기간이 1년이라면 의무임대기간을 채운 것으로 인정하지 않는다.

반대로 계약기간이 1년이라도 묵시적 갱신 등으로 신규계약 체결없이 2년간 임대가 이뤄진 경우는 의무임대기간을 채운 것으로 인정한다.

-등록임대주택 사업자가 임대하는 주택도 상생임대주택으로 인정받을 수 있나.

▲그렇다. 등록임대주택 사업자는 임대료 5% 이하 인상 뿐아니라 10년간 의무임대 등의 의무를 지므로 상생임대인과 동일한 혜택을 받을 수 있다.

-임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우도 상생임대차 계약으로 인정받을 수 있나.

▲그렇다. 계약 갱신을 거부하지 않고 계약을 체결한 임대인은 상생임대인으로 인정해준다.

-전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 상생임대차 계약으로 인정받을 수 있나.

▲그렇다. 이때 임대료 인상폭은 법으로 정한 산정률(전월세 전환율)을 활용해 계산한다.

가령 전세 보증금이 3억원인 주택을 월세 보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상요건을 충족하기 위해서는 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다. 월세 보증금 2000만원에 월세가 50만원인 주택을 전세로 전환할 때는 전세 보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 한다.