서울 '시프트' 35층규제 폐지...준주거지 용적률 최대 700%로
서울 '시프트' 35층규제 폐지...준주거지 용적률 최대 700%로
  • 윤석현 기자
  • 승인 2022.06.30 11:21
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전용면적 60㎡이하→85㎡ 이하로...역세권범위완화 2년 연장
서울 여의도 63스퀘어에서 내려다 본 아파트 단지
서울 여의도 63스퀘어에서 내려다 본 아파트 단지

[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 서울시가 '역세권 장기전세주택(시프트)'의 준주거지역 용적률을 최대 500%에서 최대 700%까지로 완화한다.

그간 일률적으로 적용됐던 35층 층수 규제는 폐지하고, 사업 대상지는 확대한다. 역세권 장기전세주택 공급물량을 늘려 전·월세 시장과 주택시장 안정화를 꾀한다.

서울시는 이런 내용의 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정하고 30일부터 시행한다고 밝혔다.

역세권 장기전세주택은 민간시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다.

오세훈 시장 재임당시인 2008년 도입됐으며, 현재 66개 사업지에서 1만7572호 규모로 추진중이다. 이 가운데 준공 및 입주물량은 9개 사업지, 1375호다.

시는 최근 전·월세 가격상승 등으로 전세형 공공주택에 대한 관심과 수요가 높아지자 공급을 확대하기 위해 운영기준 전반을 손질했다.

우선 준주거지역 용적률을 기존 500% 이하에서 최대 700%까지로 완화한다. 기존에는 고밀개발이 가능한 1차 역세권내 준주거지역에서 동일하게 500%의 용적률을 적용받았다.

앞으로는 2030 서울도시기본계획에서 정하는 역세권 위상에 따라 차등적용된다.

즉 ▲도심·광역중심·지역중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 용적률 700%까지 ▲지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 600%까지 ▲비중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화된다.

또한 시는 일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수 규제를 폐지해 건축물 높이를 완화한다.

중심지·용도지역 등과 관계없이 동일하게 35층 이하로 적용했던 것을 서울도시기본계획에 따른 중심지·용도지역별 높이 관리기준을 따르도록 바꾼다.

채광창 이격과 건축물간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. 기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 4분의 1로 정했다.

앞으로 ▲용적률 400∼500%까지는 1.2배  ▲500∼600%까지는 1.5배  ▲600∼700%까지는 2배 이내로 각각 완화할 수 있다. 다만 시는 완화에 따른 주변지역 일조침해, 도시경관 훼손 등 부정적 영향을 최소화하기 위해 관련분석을 필수로 진행하고 위원회 차원의 심도있는 검토를 거쳐 완화여부를 결정할 방침이다.

고밀개발이 가능한 '1차 역세권 범위' 완화규정은 당초 올해까지만 적용하기로 했으나, 2024년까지 2년 더 연장한다.

시는 지난 2020년 역세권내 주택공급 확대를 위해 운영기준을 개정, 1차 역세권 범위를 승강장 경계로부터 250m에서 350m로 한시적으로 완화했다.

그동안 '주거지역'으로 한정됐던 사업대상지도 확대한다. 기존에 역세권 장기전세주택 사업대상지에서 제외됐던 '준공업지역'은 공장비율이 10% 미만인 주거밀집지에 한해 사업이 가능해진다.

주거지역 가운데 재정비촉진지구도 원래 사업이 불가능했지만, 앞으로는 재정비촉진지구내 존치관리구역에서 사업이 허용된다.

준주거지역에서 상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무비율은 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮춘다. 이를 통해 입지여건에 따라 상가 수요가 낮은 지역의 공실을 줄일 계획이다.

아울러 시는 역세권 장기전세주택의 용적률 적용체계를 사업방식별로 법령에 맞게 개선했다.

현재는 사업방식이 달라도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 '지구단위계획'의 용적률 체계를 따르고 있다.

앞으로 도시정비형 재개발사업은 '도시정비법'에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 '국토계획법'에 따른 지구단위계획 용적률 체계를 각각 적용받는다.

주택법에 따른 주택건설사업 방식으로만 사업추진이 가능했던 정비(예정)구역 해제지역에서는 앞으로 '도시정비형 재개발' 방식도 허용한다. 또한 커뮤니티 지원시설은 '의무' 설치가 아닌 '권장' 설치로 바꾼다.

이밖에 특별계획구역 내에서 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 

가족단위 공공주택 공급을 확대하고 주거품질을 높이기 위해 장기전세주택 전용면적은  60㎡이하에서 85㎡ 이하로 확대한다.

김성보 주택정책실장은 "그동안 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용범위 내에서 합리적으로 개선했다"며 "앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 현실에 맞게 조정해 나가겠다"고 말했다.


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