[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 서울주택도시공사(SH공사)는 내곡지구 보금자리주택사업의 개발이익이 약 1조3000억원으로 목표치의 5배에 달한다고 22일 밝혔다.

절반만 분양해서 팔고 나머지 절반은 공사가 임대용으로 갖고 있었더니, 자산가치가 상승하면서 이익이 크게 늘었다는 게 공사의 분석이다.

SH공사는 이날 강남구 개포동 본사에서 기자설명회를 열어 이런 내용을 담은 내곡지구 사업평가 결과를 발표했다. 내곡지구 사업은 2009년 정부가 서초구 내곡동 일대를 보금자리주택지구로 지정하며 본격적으로 시작됐다.

사업시행자인 SH공사는 내곡지구 7개 단지 중 민간이 분양한 4단지를 제외한 1·2·3·5·6·7 단지를 2012∼2015년 공급했다. 공급물량은 분양주택 2214호, 임대주택 2138호(장기전세 1028호·공공임대 1110호)다.

주택 공급과 더불어 민간택지 10만3306㎡(전체면적의 12.7%)를 매각해 얻은 개발이익은 총 1조3036억원에 달한다. 이는 사업착수 당시 목표였던 2465억원의 5.3배다.

항목별로 보면 투자비는 2조355억원으로 보상비, 간접비, 금융비용 상승으로 2012년 사업성 검토당시와 비교해 2156억원 더 들었다. 

그러나 전체 주택공급 물량의 절반을 차지하는 임대주택의 자산가치 1조2953억원이 추가로 반영되면서 개발이익이 크게 증가했다. 2012년 타당성 검토당시 잡은 목표치에는 정부의 분석기준에 따라 주택 자산가치가 반영되지 않았었다.

공사는 "2009년 당시 오세훈 서울시장의 장기전세주택 의무건설 방침에 따라 공공임대주택 의무비율을 25%에서 50%로 올려 공공임대주택을 많이 공급한 결과"라고 설명했다.

김헌동 SH사장은 "공공임대주택을 많이 지어서 갖고 있었더니 재산이 5배로 늘어났다"며 "토지가 공사소유라 토지가치 상승에 따라 훨씬 더 큰 이익을 얻는다"고 말했다.

내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만원이나, 내곡지구에서 공사가 소유한 전용 84㎡ 공공주택의 3.3㎡당 토지가격은 7950만원으로 10배 가까이 올랐다.

SH공사는 내곡지구에 땅은 공공이 소유하고, 건물만 분양하는 건물분양주택(토지임대부 주택)을 공급하면 사업성이 어떻게 변화하는지도 분석했다. 

그 결과 땅을 함께 분양하는 기존 분양주택을 건물분양주택으로 전환하거나 용적률을 상향해 건물분양주택 공급을 늘리면, 땅값상승으로 인해 개발이익이 대폭 늘어나는 것으로 추산됐다.

내곡지구 분양주택 2214호를 건물분양주택으로 전환했을 경우, 현금 사업수지는 2877억원으로 줄지만 공사가 소유한 토지의 자산가치가 증가해 개발이익은 2조3896억원(공시가격 기준)으로 오히려 증가한다는 것이다. 특히 용적률을 450%로 높이면 건물분양주택을 8960호 공급할 수 있고, 토지 자산가치 증가와 현금사업 수지개선으로 개발이익은 3조1628억원(공시가격 기준)까지 증가하는 것으로 분석됐다. 

이 경우 전용 59㎡ 기준 분양가는 2억6000만원으로 추산됐다.

김 사장은 "공공임대를 공급하면 손해라는 얘기는 이해가 안간다"며 "건물만 받는 시민도 (일반분양주택보다) 저렴한 가격에 집을 얻을 수 있다"고 강조했다.

공사는 향후 주택사업을 건물분양주택 중심으로 전환할 방침이다. 서울형 건축비를 도입해 임대주택을 초고층 고급아파트로 지어 건물만 분양하는 방식으로 저렴한 가격에 공급하겠다는 게 공사의 계획이다.

김 사장은 "구룡마을, 성뒤마을 등 새로 개발할 곳은 용적률을 최대한 높이도록 노력할 것"이라고 밝혔다. 그러면서 "건물만 분양할 준비는 끝났다. 꽤 많은 물량을 준비했지만 관련법이 개정되지 않아 기다리고 있다"며 제도 개선을 촉구했다.

그는 "문재인 정부가 2021년 '2·4대책'을 발표하며 건물분양아파트 공급을 위해 법을 개정했는데, 시세차익을 인정하지 않고 SH가 공급해도 LH(한국토지주택공사)가 사들이게 했다"고 지적했다.

이와 관련해 서울시는 10년 거주 이후에는 토지임대부 주택의 시장거래를 허용해 시세차익을 얻을 수 있게 하는 방안을 국토교통부에 건의한 상태다. 현재는 토지임대부 주택을 팔 때 공공에만 팔 수 있고, 1년 만기 정기예금금리 수준의 이익만 허용된다.

공사는 아울러 건물가치를 인정하지 않는 사업타당성 분석기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도개선도 정부에 건의할 예정이다. 현행 사업타당성 분석기준과 지방공기업 회계기준은 부동산 가격변동에 따른 공정가격을 인정하지 않고 있어, 사업타당성 검토시 사업성 부족 및 회계결산 손실 등이 발생하고 있다는 게 공사의 설명이다.

김 사장은 "장부에는 건물가치 상승을 반영할 수 없어 공사의 자산가치가 제대로 반영되지 않고 있다"며 "공사 자산이 제대로 평가돼야 공사가 제대로 평가받는다"고 강조했다.