DSR 여유있는 고소득자 대출증가폭 커…연봉 1억원,4.6억→7억원
'15억원 초과' 아파트 주담대도 풀려…연봉 5천만원, 16억 집 살때 3.6억 대출 가능
[서울이코노미뉴스 한지훈 기자] 12월부터 무주택자 등의 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 높아지고 투기·투기과열지구내 15억원 초과아파트의 주탁담보대출까지 허용되면, 연 소득에 따라 대출가능금액이 지금보다 많게는 수억원씩 늘어난다.
특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로부터 상대적으로 자유로운 고소득자의 대출증가폭이 뚜렷하게 커진다.
하지만 수억원씩 대출받을 경우 많게는 한달에 수백만원씩 원리금을 갚아야 하는 만큼, 대출문턱이 낮아진다고 주택매매 수요나 주택담보대출이 급증할 가능성은 크지 않다.
◇14억 집 살때…연봉 7천만원,3천700만원↑,연봉 1억원,2.4억원↑
10일 한 시중은행의 분석을 살펴보자.
우선 연봉 7000만원의 무주택 또는 1주택(처분조건부) 대출자가 규제지역의 14억원짜리 아파트를 구입하는 경우, 당장 지금 은행에 간다면 최대 주택담보대출 가능액은 4억6000만원 정도다.
현재 규정대로 LTV를 9억원까지는 50%, 9억원 초과분에 20%를 적용하고 '총부채원리금상환비율(DSR) 40% 초과금지' 규제도 더한 결과다.
신규 주택담보대출의 조건은 연 금리 4.80%, 40년 분할상환, 원리금 균등방식을 가정했다.
하지만 LTV가 50%로 높아지면, 이 대출자는 최대 4억9700만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. 3700만원 정도 대출액이 늘어나는 셈이다.
고소득자일수록 대출 증가폭은 더 커진다. 같은 조건에서 연봉 1억원 대출자의 주택담보대출 상한액은 현재 4억6000만원에서 7억원으로 무려 2억4000만원이나 뛴다.
반면 연봉이 5000만원인 경우, LTV 규제가 완화돼도 최대 주택담보대출 가능액은 3억5500만원에서 1원도 늘지 않는다. 이미 DSR이 40%로 꽉 차있기 때문에 LTV 변화에 영향을 받지 않는다.
◇16억 집 살때…연봉 5천만원,3억6천만원·연봉 7천만원, 5억원 가능
만약 같은 조건에서 규제지역의 아파트 가격만 15억원이 넘는 16억원으로 높여 시나리오를 분석하자.
연봉 7000만원의 대출자는 DSR 기준에 따라 4억9700만원까지 주택담보대출을 받을 수 있다.
연봉 1억원과 5000만원 대출자는 최대 각 7억원, 3억5500만원을 빌릴 수 있다.
지금은 아예 집값이 15억원을 넘으면 소득과 상관없이 주택담보대출을 받을 수 없다. 하지만 다음 달부터 소득에 따라 수억원씩 대출길이 열리는 셈이다.
특히 연 소득이 1억원을 웃돌 경우, DSR 규제에 거의 제약을 받지 않고 LTV 50%에 해당하는 금액을 모두 대출받는 경우가 늘어날 것으로 예상된다.
시중은행 관계자는 "다만 최근 주택담보대출 금리가 아무리 낮아도 5% 안팎이고, 앞으로 더 오를 가능성도 있기 때문에 이번 규제완화로 대출수요가 크게 늘어날 것 같지는 않다"며 "7000만원 연봉자가 16억원짜리 집을 살 때 DSR 40%를 다채워 4억9700만원을 대출받으면, 연간 갚아야할 원리금만 거의 3000만원에 이른다"고 말했다.
