[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 정부의 부동산 세금부담 완화방침에 따라 내년 공시가격과 보유세는 대체로 올해보다 하락할 것으로 예상된다.

개별주택에 따라 내년 공시가격 인하폭이 클 것으로 예상되는 고가주택이나 집값이 큰 폭으로 하락한 지역에선 세부담이 크게 감소, 2020년 수준보다 낮은 경우도 나올 전망이다.

◇현실화율 환원…내년 공시가격 올해보다 낮고 2020년보다는 높아

23일 국토교통부는 내년도 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌리는 방안을 발표했다.

공시가격 현실화율은 개별주택마다 다르다. 아파트 등 공동주택 현실화율은 올해 71.5%에서 내년에는 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트(p) 내리게 된다.  당초 내년 목표 현실화율이 72.7%인 것을 고려하면 3.7%p 낮추는 셈이다.

금액대별로는 9억원 미만의 경우 올해 69.4%에서 2020년 68.1%로, 9억∼15억원 미만은 75.1%에서 69.2%로, 15억원 이상은 81.2%에서 75.3%로 떨어져 공시가격 9억원 이상 고가주택의 인하폭이 크다.

최근 2년간 아파트보다 현실화율 제고폭이 컸던 단독주택은 올해 평균 현실화율이 58.1%이다. 2020년 수준으로 현실화율을 낮추면 53.6%로 4.5%p 떨어지고, 내년 목표 현실화율(60.4%)에 비해서는 6.8%p 내려간다.

토지의 현실화율도 용도별로 차이는 있지만, 올해 평균 71.6%에서 내년에는 2020년의 65.5%로 하락한다.

국토부는 올해 집값이 하락한 곳이 많고, 현실화율까지 2020년 수준으로 낮추면서 내년도 공시가격이 올해보다 떨어질 것으로 보고 있다. 다만 최근 2년새 집값 상승으로 공시가격이 크게 뛰면서, 2년 전으로 현실화율을 되돌려도 공시가격이 2020년 수준으로 떨어지진 않을 전망이다.

실제로 송파구 잠실 주공5단지 전용면적 82.6㎡는 올해 공시가격이 22억6600만원으로, 현재 매물과 실거래가격이 23억원 수준이다.

이 금액을 공시가격 산정을 위한 '적정시세'라고 가정하고, 현실화율을 2020년(9억원 초과 평균 75.3%)으로 낮추면 내년 공시가격은 17억3200만원 선으로 떨어진다. 올해 공시가격보다는 낮고, 2020년(16억5000만원)보다는 높은 수준이다.

마포구 래미안푸르지오 전용 84㎡는 올해 공시가격이 13억8200만원인데 내년 공시가격은 최근 실거래 시세(17억원 안팎)를 고려하면 12억9000만원 선으로 떨어진다.

강남구 대치 은마아파트 전용 84㎡는 2020년 수준으로 현실화율을 떨어뜨리면 내년 공시가격(적정시세 23억5000만원 가정)은 17억7000만원 정도로, 올해 공시가격(18억8000만원)보다 낮아진다.

◇고가주택 보유세 2020년보다 적을 수도…공시가격,공정시장가액비율에 달려

정부는 공시가격 현실화율을 낮춤과 동시에 재산세 공정시장가액비율을 올해 45%보다 더 낮춰 보유세를 2020년 수준으로 맞출 계획이다.

원래 60%인 재산세 공정시장가액비율을 올해 한시적으로 45%로 낮췄으나, 내년에 이보다 더 낮출 수 있다는 것이다. 

종부세는 시행령 개정을 통해 올해부터 공정시장가액비율이 60%만 적용된다.

신한은행 우병탁 WM컨설팅센터 팀장에 의뢰해 내년도 재산세 공정시장가액비율을 올해와 마찬가지로 45%로 낮추는 것을 가정해 시뮬레이션을 해보자. 그 결과, 공시가격 현실화율 인하혜택이 큰 고가주택들은 추가 종부세율 인하없이도 2020년과 유사한 수준으로 세부담이 줄어드는 곳이 많을 것으로 예상됐다.

올해 가격 하락폭이 컸던 송파구 잠실 주공5단지 전용 82㎡는 내년도 보유세(공시가격 17억3200만원 적용)는 627만원로 올해(1050만원)보다 40% 줄어들고, 2020년 보유세(837만원)보다도 25%이상 낮아질 것으로 예상됐다.

반포 아크로리버파크 전용 112㎡도 공시가격이 올해 36억4600만원에서 내년에 34억2600만원으로 떨어진다고 가정할 경우, 보유세는 올해 2575만원에서 내년 2294만원으로 11%가량 하락할 전망이다. 이는 2020년 2726만원보다도 16% 가량 낮은 것이다.

똑같은 고가주택이지만 서초구 반포 래미안퍼스티지 전용 84㎡는 내년 보유세가 1454만원으로 올해(1456만원)와 비슷하고, 2020년 보유세(1279만원)보다는 13% 이상 높을 것으로 예상됐다. 올해 실거래가 하락폭이 크지 않아 내년 공시가격이 26억7000만원으로 올해(26억7600만원)와 비슷한 수준에 결정된 것으로 가정한 결과다.

대체로 공시가격 20억원 미만의 준고가 주택은 재산세 공정시장가액비율을 올해처럼 45%로 적용하면, 올해보다는 세부담이 감소하지만 2020년에 비해선 대체로 세부담이 늘어나는 것으로 나타났다.

서울 마포구 래미안푸르지오 전용 84㎡의 경우 내년 공시가격을 12억6600만원이라고 가정하면, 내년 보유세가 361만원으로 올해(412만원)보다 12% 이상 감소하지만, 2020년(343만원)보다는 5% 이상 많다. 만약 재산세 공정시장가액비율을 40%로 낮추면, 내년 보유세가 330만원으로 줄면서 2020년 보유세보다는 소폭 낮아진다.

정부는 12월에 표준주택 공시가격, 내년 3월에 공동주택 공시가격 예정가를 공개한다. 이에 따라 다음달 말까지 시세와 실거래가 변화를 공시가격에 반영할 예정이다.