[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮춰 토지·주택의 공시가격이 하락함에 따라 세금 부담도 다소 줄어들 전망이다.

공시가격과 공시지가는 보유세를 비롯해 건강보험료, 기초생활보장 수급자 대상선정 등 67개 행정지표로 활용돼 파급효과가 크다.

아직 국회를 통과하지 못한 종합부동산세(종부세) 개정안과 내년도 공정시장가액비율 결정에 따라 실제 세 부담이 크게 달라지게 된다.

◇공시가격 현실화율 하향 조정…전국 공시지가 하락

14일 국토교통부에 따르면 내년도 전국 표준지(토지) 공시지가 변동률은 -5.92%로, 올해(10.17%)보다 16.09%포인트(p) 낮아졌다. 

전국 표준 단독주택 변동률도 -5.95%로 올해(7.34%) 대비 13.29%p 하락했다.  올해 10월까지 전국의 주거용 지가상승률은 2.47%이고, 단독주택 시세는 1.86% 올랐다.

내년도 표준지 공시지가 현실화율은 65.4%로 올해(71.4%)보다 낮아져, 2020년 현실화율(65.5%) 수준으로 조정됐다. 

표준주택 공시가격 현실화율도 올해 57.9%에서 53.5%로 2020년(53.6%) 수준이다.

현실화율이 하향조정되면서 전 지역에서 공시지가는 낮아졌다. 지역별로 보면 표준지 공시지가 하락률은 경남(-7.12%), 제주(-7.09%), 경북(-6.85%), 충남(-6.73%), 울산(-6.63%) 순으로 컸다.

전북(-6.45%), 충북(-6.43%), 인천(-6.33%), 광주(-6.27%), 전남(-6.13%), 대전(-6.10%), 대구(-6.02%) 등도 6%대 하락률을 기록했다.

서울은 5.86% 하락했고, 강원 -5.85%, 부산 -5.77%, 경기 -5.51%, 세종 -5.30% 등이었다.

20년째 전국에서 가장 비싼 표준지 자리를 지키고 있는 서울 명동 네이처리퍼블릭의 ㎡당 공시지가는 올해보다 7.9%(1490만원) 내린 1억7410만원을 기록했다. 명동 우리은행 본점부지는 ㎡당 1억8750만원에서 1억7270만원으로 7.9% 떨어졌다.

표준지 이용 상황별로는 임야가 6.61% 하락해 가장 크게 떨어졌다. 이어 농경지(-6.13%), 주거용(-5.90%), 공업용(-5.89%), 상업용(-5.88%) 순이었다.

 

◇현실화율 높았던 고가주택 많은 '강남3구' 공시가 하락률 최고

표준주택 공시가격도 2020년 수준으로 하락했다. 시도별로 보면 서울 -8.55%, 경기 -5.41%, 제주 -5.13%, 울산 -4.98%, 대전 -4.84% 순으로 하락률이 높았다.

서울에서는 강남구가 -10.68%로 가장 크게 하락했고, 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%) 등 강남3구의 하락률이 1위부터 3위를 차지했다. 

동작구(-9.38%)와 강동구(-9.46%)도 강남3구와 함께 높은 하락률을 보였다. '마용성' 중 용산구(-9.84%)와 마포구(-9.64%)가 뒤를 이었다.

이는 저가주택에 비해 현실화율이 높게 책정됐던 고가주택이 많은 지역일수록 현실화율 하향조정에 따른 하락폭이 크기 때문이라고 국토부는 설명했다.

노원구(-6.16%)·도봉구(-4.55%)·강북구(-4.73%) 등 '노도강' 지역 하락률은 서울 평균(-8.55%) 이하였다.

공시가격이 낮아지면서 소유주들이 내년에 납부할 세금은 줄어들 전망이다. 연합뉴스가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션을 보자.

지난 11월 기준 실거래 시세 17억원인 단독주택의 공시가격은 올해 14억3520만원에서 내년에는 12억8010만원으로 낮아진다. 1주택자인 보유자가 80%의 세액공제를 받는다면 보유세는 올해 372만3000원에서 내년에는 312만5000원으로 약 60만원 줄게 된다.

표준 단독주택 공시가격 가운데 가장 비싼 신세계 이명희 회장 명의의 서울 한남동 자택(주택 연면적 2862㎡)은 공시가격이 올해 311억원에서 내년에는 9.87% 떨어져 280억3000만원이 된다.

만약 이 회장이 1주택자라고 가정하면 연령 등을 고려해 80%의 세액공제를 받아 보유세는 올해 1억8466만원에서 내년에는 1억6285만원으로 2180여만원(-11.81%) 줄어든다. 이 회장이 다주택자여서 세액공제를 못받는 경우에도 보유세는 올해 5억5310만원에서 내년에는 4억8090만원으로 13.05% 하락하게 된다. 세액공제 여부에 따라 보유세 부담은 3억원 이상 차이가 나는 셈이다.

표준주택 공시가격 2위인 강남구 삼성동의 단독주택(연면적 2617㎡)은 세액공제가 없으면 내년에 보유세가 2억5607만원으로 올해(3억1272만원)보다 18.12% 감소한다.

표준주택 25만호 가운데 1주택자 기준 현재 종부세가 면제되는 공시가격 11억원 이하는 24만7090호로 전체의 98.8%를 차지했다. 11억원 초과 주택은 2910호로 1.2%다.

내년 1월 표준 단독주택 공시가격이 확정되면 지자체에서 이를 토대로 개별 단독주택의 공시가격을 산정해 발표한다.

◇종부세 다주택자 중과세율·공정시장가액비율 관건

이처럼 공시가격이 인하되면서 과세표준은 낮아졌지만, 종부세 개정안과 공정시장가액비율이 향후 실제 세금 부담을 결정짓는 데 관건이 된다.

김종필 세무사는 "공시가격 현실화율 조정은 세금을 줄이는 효과가 있지만, 실제 세금이 얼마나 줄어들지는 종부세 공제금액 기준과 세율, 공정시장가액비율에 따라 결정된다"며 "공정시장가액비율이 높아지면 다주택자는 공시가격이 낮아졌어도 오히려 세금은 늘어날 수도 있다"고 말했다.

여야는 종부세 중과세율을 적용하는 다주택자 범위를 조정대상 지역여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소하고, 3주택 이상 보유자도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 일반세율을 적용하는 내용 등을 골자로 한 개정안에 합의했다.

현행 종부세법은 다주택자에는 1.2~6.0%까지 높은 세율을 적용하지만, 1주택자 등에는 0.6~3.0%의 낮은 세율(일반세율)을 적용한다.

아울러 종부세 기본공제 금액도 1세대 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로, 기본공제는 6억원에서 9억원으로 인상하는 방안에도 협의를 마쳤다. 다만 과표 12억원을 넘는 3주택 이상자에게 적용하는 중과세율은 아직 합의를 하지 못해 변수가 될 수 있다.

종부세에 영향을 미치는 공정시장가액비율도 세금을 결정짓는 주요 요인이다. 공정시장가액비율은 정부가 60~100% 범위에서 시행령으로 조정할 수 있다. 

정부는 지난 6월 '지방세법 시행령'을 개정해 올해 한시적으로 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 45%로 낮추기도 했다.

정부가 1주택자 내년도 재산세를 2020년 이전 수준으로 환원하기 위해 내년에도 공정시장가액비율을 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획을 밝혀 추가로 인하가 이뤄질 가능성도 있다. 구체적인 인하율은 내년 3월 공동주택 공시가격이 공개된 이후 4월 확정할 예정이다.

다주택자와 법인의 경우 올해 인하하지 않아 당초 60%였던 공정시장가액비율을 내년에도 유지하되, 최근 주택가격 하락을 고려해 일부 미세조정할 계획이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택시장의 저구매, 저거래 움직임속 보유부담을 낮추고 몇년간 가파르게 상승한 공시가격 변동으로 인한 조세불만을 다독이겠다는 의도"라며 "공정시장가액비율의 구체적인 인하율이 내년 4월 확정되면 1주택자 위주의 보유세 부담은 올해보다 좀더 경감될 것으로 기대된다"고 설명했다.