[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 오는 3월17일 발표되는 서울 아파트 공시가격이 10% 넘게 떨어질 전망이다.

지난해 실거래가가 급락한데다, 올해 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 한 데 따른 것이다.

특히, 현실화율이 상대적으로 더 높았던 고가주택의 공시가격이 크게 내리면서 보유세 부담도 그만큼 줄어들게 된다.

19일 국토교통부와 한국부동산원 등에 따르면 올해 공동주택 공시가격은 지난해보다 큰 폭으로 하락할 전망이다. 

한국부동산원이 조사한 지난해 1∼11월 서울 아파트 실거래가 지수는 누적 18.86% 하락했다.  2006년 조사이래 16년 만에 역대 최대 하락폭이다.

전국 아파트 실거래지수도 11월까지 역대 최대 수준인 14.34% 떨어진 것으로 조사됐다.

◇실거래가 지수와 공시가격 '평행이론'

실거래가 지수변화는 오는 3월에 발표될 공동주택 공시가격에 영향을 미칠 전망이다. 통상 부동산원의 시세보다는 실거래가 지수변동률이 공시가격 변동률과 유사한 등락추이를 보여온 때문이다.

지난 2021년 한국부동산원이 조사한 서울 아파트값은 전년대비 8.02% 올랐으나, 실거래가지수는 13.11% 올랐다.

그해 가격상승분을 반영해 지난해 3월 발표한 2022년 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 14.22% 올라, 실거래가 지수상승률(13.11%)과 비슷했다.

2020년 서울 아파트 실거래가 지수가 22.45% 올랐을 때, 이듬해 확정된 공동주택 공시가격 상승률은 19.89%였다.  2021년도에 발표한 공시가격부터는 집값 상승분 외에 공시가격 로드맵에 따른 현실화율 제고분도 반영돼 있다.

전문가들은 올해 공동주택 공시가격은 서울의 경우 10% 이상, 두자릿수 하락률이 나올 것으로 보고 있다.

아파트 실거래가 하락률이 11월까지 이미 17%를 넘어선데다, 12월에도 약세가 이어지고 있어서다. 

12월 잠정치(-2.95%)를 감안하면 연간 누적하락치가 20%에 육박할 전망이다.

지난해 경기, 인천 등 수도권과 지방 아파트값도 하락폭이 컸던 만큼, 전국 기준 공시가격도 두자릿수 하락이 나올 것으로 전문가들은 예상한다.

◇아파트 현실화율 2.5%p 인하...고가분 인하폭 커

정부가 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서 집값 하락폭 이상으로 공시가격이 내려갈 것으로 보인다.

아파트 등 공동주택 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해는 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트 내린다.

현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가아파트의 낙폭이 더 클 전망이다.

공시가격 9억원 미만의 경우, 현실화율이 지난해 69.4%에서 올해는 2020년의 68.1%로 1.3%포인트 떨어진다.

반면, 9억∼15억원 미만은 75.1%에서 69.2%로 5.9%포인트, 15억원 이상은 81.2%에서 75.3%로 5.9%포인트 각각 낮아진다.

실제로 서울 송파구 잠실 주공5단지 전용면적 82.6㎡는 올해 공시가격이 22억6600만원으로, 현재 매물 실거래가격이 23억원 수준이다.

이 금액을 공시가격 산정을 위한 '적정시세'로 보면 현실화율을 2020년(9억원 초과 평균 75.3%)으로 낮추면 내년 공시가격은 17억3200만원 선으로 23.6% 하락할 것으로 전망됐다.

또 강남구 대치 은마아파트 전용 84㎡는 2020년 수준으로 현실화율을 떨어뜨리면, 내년 공시가격(적정시세 22억원 가정)은 16억5660만원 선으로 올해 공시가격(18억8000만원)보다 11.9% 낮아질 것으로 추정된다.

지난달 열람에 들어간 올해 표준 단독주택 공시가격의 경우 전국 기준 5.95% 떨어졌고, 서울은 8.55% 내렸다. 

지난해 서울 단독주택 가격이 전국 1.61%, 서울 2.07% 오른 것을 감안하면 공시가격 인하폭이 큰 것이다.

특히 고가주택이 많은 강남구(-10.68%), 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%)와 용산구(-9.84%), 마포구(-9.64%) 등의 공시가격이 크게 하락했다.

국토부 관계자는 "이달 말까지 신고되는 12월 실거래가를 봐야겠지만, 지난 2년간 공시가격 로드맵에 따라 현실화율 제고율이 높았던 고가주택을 중심으로 올해 공시가격이 상대적으로 많이 떨어질 것으로 보인다"고 말했다.

올해 공동주택 공시가격은 오는 3월17일부터 열람에 들어간다.

◇보유세 부담도 2020 수준 완화

올해 공시가격이 내려가면서 보유세 부담도 크게 줄어들 전망이다. 

특히 2주택자의 종합부동산세 중과를 시행하지 않기로 하면서, 이 법이 통과되면 2주택자의 보유세 부담이 예년보다 급감할 것으로 보인다.

정부는 올해 3월 공개되는 공동주택 공시가격 확정안을 보고, 재산세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 추진할 방침이다.