한은, “올해 집값 더 하락할 것…부동산PF 조기 구조조정 해야”
한은, “올해 집값 더 하락할 것…부동산PF 조기 구조조정 해야”
  • 김보름 기자
  • 승인 2023.03.09 14:03
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“집값 여전히 높아…아직 소득이나 사용가치 등과 괴리돼”
서울 남산에서 바라본 강남 지역 아파트 단지 모습./연합뉴스

[서울이코노미뉴스 김보름 기자] 한국은행은 9일 높은 금리 수준이나 주택경기 순환주기 등을 고려할 때 올해 집값이 더 떨어질 수 있다고 전망했다. 집값이 지난해 중반부터 조정 국면에 진입했지만 아직도 소득이나 사용가치 등과 괴리돼 높은 수준이라는 진단이다.

한은은 이날 발표한 통화신용정책 보고서에서 ‘부동산 부문 관련 리스크 평가’를 통해 “앞으로 부동산 경기의 둔화 국면이 이어지는 가운데 가계부문의 디레버리징(부채 축소) 압력이 지속될 것으로 전망된다”고 밝혔다.

한은은 지난 해 초까지 집값이 급격히 오른 것은 저금리 기조에서 가격 상승 기대가 확산하고 수요 대비 공급이 제한됐던 영향으로 분석했다.

하지만 올해는 높아진 금리 수준, 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환주기 등을 고려할 때 집값이 추가 하락할 것으로 전망했다. 특히 집값 기대심리의 높은 지속성을 감안하면 향후 하락 기대 심리가 상당기간 이어지면서 주택가격 하방 요인으로 작용할 수 있다고 분석했다.

최근 나타나고 있는 매매·전세가격 동반 하락도 집값 둔화 요인으로 작용할 것으로 봤다. 통상적으로 매매시장과 전세시장은 가격이 상반된 흐름을 보이지만 최근 이자 부담에 따른 전세 수요 위축으로 매매·전세 가격이 동반할 뿐만 아니라 전세가율의 하향 추세도 계속되는 상황이다.

여기에다 한은은 “호황기에 누적된 갭투자 주택 물량은 임대인들이 매도에 나설 경우 주택가격 하방 압력을 높일 수 있으며, 매매 가격이 기존 임대차 계약의 임대보증금보다 낮아질 경우 임차인들의 리스크도 확대될 가능성이 있다”고 지적했다.

주택 갭투자 건수는 2020년 12월 수도권이 2만2420건, 지방이 4790건에 달했지만, 지난해 9월에는 각각 1670건과 600건으로 급감했다.

한은은 그동안 크게 확대된 금융기관의 부동산 관련 익스포저(위험 노출액)는 향후 경기 부진 심화 시 금융시스템 불안 요인이 될 수 있다고 진단했다.

분양시장의 경우 사업 초기 사업장은 고금리 부담, 공사원가 상승, 금융기관 PF 대출 취급 기피 등으로 일부 지연 및 중단이 불가피하며, 완공 전 사업장도 미분양 재고가 점차 늘어날 것으로 예상했다.

이와 함께 은행의 경우 부동산 금융 리스크가 제한적이지만, 주택가격 하락이 지속되면 대출 연체율 상승, 디레버리징 압력으로 수익성이 악화할 가능성이 있다고 지적했다.

지난해 9월 기준 업권별 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포저는 은행 30조8000억원, 여신전문사 27조2000억 원, 보험사 44조6000억원, 증권사 27조4000억원, 저축은행 10조6000억 원 등이었다.

한은 관계자는 “특히 부동산 PF 금융은 구조조정이 지연될수록 관련 비용이 커질 수 있다는 점을 유의해야 한다”고 말했다.

이창용 한은 총재는 지난 7일 방송기자클럽 초청 토론회에서 “그동안 부동산 투자는 ‘대마불사’로 여겨져 반드시 성공한다는 생각에 사로잡혀 있었다”면서 “하지만 고령화 등을 따져봤을 때 앞으로도 불패 신화가 계속될지는 다시 생각해봐야 한다”고 발언했다.


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