[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 지난해 집값이 하락세로 전환했지만, 여전히 서울에서 중위소득 가구가 구매할 수 있는 아파트는 100채 중 3채꼴에 불과한 것으로 나타났다.

서울의 중간소득 가구가 지역의 중간가격 주택을 구입할 경우에는, 소득의 절반가량을 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 하는 것으로 분석됐다.

◇전국 주택구입물량지수 47…서울 가장 낮고,경북 가장 높아

3일 주택금융공사(HF)에 따르면 지난해 전국의 주택구입물량지수는 47.0으로 집계됐다. 전년(44.6)에 비해서는 2.4포인트(p) 올랐지만 여전히 50을 하회했다.

주택구입물량지수는 주택구입능력을 측정하는 지수로, 중위소득 가구가 구입가능한 주택수의 비율을 0∼100 기준으로 보여준다.

수치가 높을(낮을)수록 중위소득 가구가 구입가능한 주택물량이 많다(적다)는 의미로, 100일 경우 중위소득 가구가 100% 주택을 구입가능하다는 것을 뜻한다.

지수는 한국은행의 예금은행 주택담보대출 금리(신규취급)와 부동산원 아파트 시세, 통계청의 도시근로자 가계소득과 노동부의 5인 이상 사업체 상용근로자 월 급여총액 등을 이용해 산출한다.

지역별로 보면 지난해 서울의 주택구입물량지수는 3.0으로 나타났다. 서울의 중위소득 가구가 보유한 순자산과 소득을 기준으로 대출을 끼고라도 살 수 있는 아파트가 100채 중 3채에 불과하다는 의미다.

서울의 주택구입물량지수는 2012년에만 해도 32.5로 30이 넘었다. 그러나 2016년 20.2에서 2017년 16.5로 20 아래로 내려간 뒤 2018년 12.8, 2019년 13.6에 이어 2020년 6.2, 2021년에는 2.7까지 떨어졌다.

불과 10년 전에는 중위소득 가구가 구입가능한 서울 주택이 3채 중 1채꼴이었지만, 지난해에는 100채 중 3채 수준으로 급감한 셈이다.

경기도의 지난해 주택구입물량지수가 33.5로 서울 다음으로 낮았다. 인천(39.7), 부산(44.6), 제주(47.4) 등도 중위소득 가구가 구입가능한 주택이 2채 중 1채에도 못 미쳤다.

세종(50.4), 대전(52.2), 대구(56.6), 광주(63.1), 울산(64.9) 등은 지수가 50∼60대를, 충북(75.5), 경남(75.9), 전북(77.1), 강원(78.2), 충남(78.8), 전남(84.2), 경북(85.7) 등은 70∼80대로 집계됐다.

◇주택구입부담지수 하락 불구 서울은 여전히 200 육박

주택가격이 떨어진데다 주택담보대출금리 역시 정점을 찍고 하락하면서 지난해 3분기 사상 최고를 경신했던 주택구입부담지수도 내림세를 보였다.

지난해 4분기 전국의 주택구입부담지수는 81.4로 3분기(89.3) 대비 7.9포인트 떨어졌다.

전국 주택구입부담지수는 2021년 4분기(83.5)에 이어 지난해 1분기(84.6)와 2분기(84.9), 3분기(89.3)까지 네 분기 연속 사상 최고를 경신한 바 있다.

주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환부담을 나타내는 지수다. 지수가 낮을(높을)수록 주택구입부담이 완화(가중)됨을 의미한다.

주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출된다. 역시 부동산원의 아파트시세와 통계청 가계조사 및 노동부의 노동통계조사, 한국은행의 예금은행 주택담보대출(신규취급) 금리 등을 토대로 지수를 계산한다.

즉 가계소득과 금리, 주택가격을 모두 아우르는 만큼 주택가격의 고평가 또는 저평가 여부를 판단할 수 있다.

지난해 4분기 전국 주택구입부담지수가 하락세로 전환한 것은 주담대 대출금리가 3분기 4.8%에서 4분기 4.6%로 떨어진 반면, 중간가구소득은 같은 기간 561.4만원에서 571.2만원으로 1.8% 증가했기 때문이다.

지역별로 보면 지난해 4분기 서울의 주택구입부담지수는 198.6으로, 역시 사상 최고를 기록했던 3분기(214.6) 비해서는 16포인트 하락했다.

그러나 여전히 지수가 200에 달해 서울의 중간소득 가구가 지역의 중간가격 주택을 구입할 경우, 소득의 절반가량을 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 하는 것으로 나타났다.

통상 서울의 경우 주택부담지수 130∼140(소득에서 주담대 상환비중 33∼35%)선을 주택구매가 가능한 적정수준으로 평가한다.

서울에 이어 세종과 경기의 주택구입부담지수가 지난해 4분기 109.5와 107.5로 2위와 3위를 차지했다. 이어 제주(90.7), 인천(88.5), 부산(83.2), 대전(78.5), 대구(73.7), 광주(64.1) 등의 순이었다.