규제 풀고 인센티브…서울시,지구단위계획 용적률 대폭 손본다
규제 풀고 인센티브…서울시,지구단위계획 용적률 대폭 손본다
  • 이보라 기자
  • 승인 2024.04.19 14:04
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공개공지 조성때 '상한용적률 120% 인센티브' 전지역 확대
도시정책·공공성 중심 인센티브 개편…민간개발 활성화·균형발전 기대
서울특별시청 로고
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[서울이코노미뉴스 이보라 기자]  앞으로 서울시내 모든 지구단위계획구역에 공개공지를 조성하면 조례 용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받는다.

용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간정책·공공성을 중심으로 재편되고, 같은 지역이라도 용도지역 변경시기에 따라 달리 적용되던 상한용적률 기준도 통일된다.

서울시는 이런 내용의 '서울시 지구단위계획 용적률 체계개편 방안'을 19일 발표했다.

지구단위계획구역은 녹지지역을 제외한 서울 시가화(市街化) 면적의 35%를 차지하며, 그간 건축물 밀도관리와 기반시설 확충수단으로 운영돼왔다.

시는 하지만 제도도입 24년이 지나면서 규제가 누적되고, 기존 용적률 체계로는 급변하는 도시상황에 대응하기 어려워 용적률 체계를 대폭 손질하게 됐다고 설명했다.

개편의 핵심은 ▲상한용적률 대상확대 ▲정책방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등이다.

◇공개공지 설치 때 상한용적률 적용,모든 지역으로 확대

우선 그동안 준공업지역 등 특정대상지에만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다.

또 공개공지외 지능형 건축물, 특별건축구역 등을 조성해도 인센티브 대상이 된다. 상한용적률이란 건축주가 토지 등을 기부채납할 경우 적용할 수 있는 최고한도의 용적률을 말한다.

공개공지 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다. 예를 들어 그동안 일반상업지역인 지구단위계획구역의 경우 공개공지 설치 때 용적률이 800%까지 허용됐는데, 기준 개정으로 960%까지 확대 적용되는 것이다.

공개공지 설치 때 상한용적률 적용, 모든 지역으로 확대

◇기준용적률 하향 폐지…도시정책·공공성 중심 인센티브 항목 마련

지구단위계획구역에서 기준용적률 하향규정은 폐지된다. 

기준용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 기본적 용적률을 말한다. 

그동안 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준용적률을 조례용적률(서울시 도시계획 조례에 따른 용적률) 대비 100∼300% 포인트 낮게 설정해 왔다.

이렇게 기준용적률을 낮게 설정한 후 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔다.

이런 식의 허용용적률 체계는 인센티브 이행이 쉬운 항목위주로 취사선택이 가능해, 지구단위계획구역별 목적달성을 위한 계획 유도에는 한계가 있다는 지적이 나왔다.

앞으로 이런 식의 기준용적률 적용을 없애고, 기준용적률을 조례용적률과 동일하게 적용된다.

대신 일반적 항목은 기준용적률 범위에서 의무이행되고, 시 정책방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입 때 조례용적률 대비 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공된다.

또 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다.

시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야·38개 항목)으로는 미래변화 대응에 한계가 있다고 보고, 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 제도를 개편한다.

허용용적률 인센티브 항목 개선안
허용용적률 인센티브 항목 개선안

◇용도지역 변경시기 따라 달라지는 용적률 산정기준 2000년으로 통일

동일지역에서도 용도지역 변경시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계를 통합해 혼선을 막기로 했다.

지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정돼 왔다.  예를 들면 1991년 이전 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%지만, 1991년 이후 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용되는 식이다.

이처럼 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화해 시민들이 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 개선한다.

이번 용적률 체계개선을 통해 용도지역 상향없이도 밀도 있는 개발이 가능해져, 지역정비를 위한 사업전반에 활력을 불어넣을 것으로 기대된다고 시는 밝혔다.

특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·북 균형발전에도 크게 기여할 것으로 시는 전망했다.

이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 때부터 적용된다.

조남준 도시공간본부장은 "이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 "앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 말했다.


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