구조조정대상 PF23조 내달 손본다…은행·보험 5조 뉴머니 투입
구조조정대상 PF23조 내달 손본다…은행·보험 5조 뉴머니 투입
  • 한지훈 기자
  • 승인 2024.05.13 14:40
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사업장 평가등급 3→4단계 강화…'부실우려' 분류시 경·공매 등 매각.
캠코펀드에 우선매수권 도입…신규자금 공급시 건전성분류 상향 등 인센티브
 재건축 현장
 재건축 현장

[서울이코노미뉴스 한지훈 기자] 정부가 230조원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 꾀하기 위해 사업성 평가기준을 강화하고 구조조정 속도를 높인다.

사업성 평가분류를 현재 3단계에서 4단계로 세분화하고, 사업성이 가장 낮은 4단계 사업장에 대해서는 경·공매 절차를 추진한다.

은행·보험권은 PF 구조조정을 위한 '실탄'으로 최대 5조원 규모의 신디케이트론(공동대출)을 조성한다.

1조원대 캠코펀드는 우선매수권을 도입해 자금 집행력을 높인다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 관계기관 합동으로 이러한 내용의 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책방향'을 발표했다.

금융당국은 2022년 하반기 '레고랜드' 사태이후 PF 리스크가 한국경제 최대 관건으로 부상하자 다양한 연착륙 방안을 실시해왔다.

그러나 고금리·고물가가 장기화하는 상황에서 사업성이 극히 낮은 사업장들에 대해서도 정리가 지연되고, 2금융권을 중심으로 연체율이 치솟자 이번 추가대책을 내놓게 됐다.

그동안 지나치게 '관대하다'는 평가를 받아온 PF 사업성 기준을 강화해 '엄정한' 판별을 유도하기로 한 점이 기존대책과 가장 차별화되는 점이다. 

PF 연착륙 방안의 무게중심을 부실이연에서 정리로 옮긴 것으로 풀이된다.

​권대영 금융위 사무처장이 13일 대책을 발표하고 있다. ​
​권대영 금융위 사무처장이 13일 대책을 발표하고 있다. ​

권대영 금융위 사무처장은 "PF 부실의 과도한 누적과 이연은 정상사업장까지 자금경색을 초래할 수 있고, 착공이 지연되면 2~3년후 국민 주거문제인 부동산 공급위축으로까지 이어질 우려가 있다"며 "불확실성을 해소하고 예측가능성을 높여 더 질서 있고 속도 있는 연착륙을 추진하겠다는 게 이번 대책의 핵심"이라고 말했다.

금융당국은 현행 사업성 평가등급은 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화하고, 사업성부족 사업장(유의·부실우려)에 대한 적극적인 사후관리를 유도하기로 했다.

'유의' 등급 사업장은 재구조화 및 자율매각을 추진한다. 사실상 사업진행이 어려운 '부실우려' 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 추진하도록 했다.

금융회사들은 오는 6월부터 새 기준에 따라 PF 사업장을 재평가하게 된다. 금감원은 7월부터 평가 및 사후관리가 제대로 이뤄지고 있는지 점검에 나선다.

평가대상에 기존 부동산 PF 대출이외에 위험특성이 유사한 토지담보대출 및 채무보증 약정까지 넣었다. 평가기관에 타 부처 관리·감독을 받는 새마을금고를 포함한 것도 특징이다.

이에 따라 PF 사업성 평가규모는 지난해 말 기준 약 230조원 수준으로 불어났다. 

금융당국이 그간 관리·공표해온 PF 대출잔액 규모(지난해 말 기준 135조6000억원)에 비해 100조원가량 늘어난 수치다.

금융당국은 구조조정('유의'·부실우려' 등급) 대상 사업장 규모가 전체의 5~10% 수준일 것으로 추산했다. 

전체 사업장 규모 230조원을 감안할 때 23조원 규모의 PF 사업장이 구조조정 대상에 오를 것으로 보인다.

사업성이 부족한 사업장의 재구조화·정리에 필요한 자금은 공공·민간금융이 함께 공급하기로 했다.

우선 상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험업권이 다음 달 1조원 규모로 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고, 향후 상황에 따라 최대 5조원까지 확대하기로 했다.

신디케이트론은 PF 사업성 평가결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, 부실채권(NPL) 매입지원, 일시적 유동성 지원 등의 역할을 수행한다.

또한 1조1000억원 규모의 캠코 펀드의 자금집행 제고를 위해 우선매수권 도입을 추진한다.

캠코 펀드에 PF 채권을 매도한 금융회사에 추후 PF 채권 처분시 재매입할 기회를 부여하는 것으로, 매도자·매수자간 가격협상에 도움을 줄 것으로 보인다.

이와 별도로 캠코는 올해 중 새마을금고와 저축은행업권에서 4000억원의 부실채권을 추가 인수하기로 했다.

사업성이 충분한 정상사업장에 대해서는 자금공급을 충분히 지원한다는 방침이다.

워크아웃 등 건설사 이슈나 자금조달 애로를 겪는 정상 PF 사업장이 공사비 증액 등으로 어려움을 겪을 경우 추가보증을 제공하기로 했다.

금융회사들이 PF 자금 공급시 시행사·건설사에 과도하게 수수료를 부과하는 관행을 점검·개선하겠다는 내용도 포함됐다.

PF 시장에 대한 자금공급을 촉진하기 위한 인센티브도 망라됐다.

부실화된 사업장에 금융회사가 신규자금을 지원하는 경우, 기존에는 '요주의 이하'로 건전성이 분류됐으나 한시적으로 신규 추가자금에 대해선 '정상'으로 분류한다.

PF 사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 손실이 발생시, 금융회사 임직원에 대한 면책도 범위를 확대한다.

아울러 PF대출에 대한 유가증권 보유한도 완화, 영업구역내 신용공여 한도규제 완화(저축은행), 재구조화 목적 공동대출 취급기준 완화(상호금융), PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화, 부동산 PF 대출전후 유동성 관리목적의 환매조건부채권(RP) 매도 인정(보험), 주거용 PF 대출 순자본비율(NCR) 위험값 완화(금융투자) 등 업권별 규제완화를 추진한다.

2022년 하반기부터 시행해온 저축은행 예대율 완화나 여신전문금융회사(여전사) 원화유동성비율 완화 등 규제유연화 조치도 올해 말까지 연장하기로 했다.

일각에서는 PF 구조조정 본격화시 충당금 적립부담 증가 등으로 2금융권에 타격이 불가피하다는 관측도 내놓는다.

책임준공이나 보증 등을 담당한 건설사로도 '도미노 충격'이 이어질 수 있다.

이에 대해 금융당국은 건설사와 2금융권 모두 감내할 만한 수준으로 판단하고 있다. 박상원 금융감독원 부원장보는 "금융권이 그간 쌓은 충당금 적립총액이 100조가량 되는데, (추가로 쌓아야 하는 충당금은) 그에 비해 굉장히 미미하다"고 설명했다.

새 사업성 평가기준에 따라 등급강등이 예상되는 사업장이 대부분 브릿지론·토지담보대출 단계일 것으로 예상되는 만큼, 본PF 비중이 높은 건설사에 미치는 영향도 제한적일 것이라는 게 금융당국 판단이다.

 

 


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