바야흐로 '초저금리 시대'다. 최근 정부 주도로 1∼2%대 초저금리 주택담보대출상품 출시가 예고돼 관심을 끌고 있다. 저금리 기조가 계속되면서 3∼4년 전 4∼5%대 금리로 대출받은 이들은 계산기를 다시 한번 두드려봐야 할 상황이다. 그러나 초저금리 대출상품은 그만큼의 조건과 대가가 따르는 만큼 향후 금리전망과 본인의 상환능력 등을 고려해 신중하게 선택해야 한다고 전문가들은 당부한다. <아래는 세계일보가 보도한 상세 내용>

◆은행과 수익 나누는 1%대 대출

국토교통부가 우리은행을 통해 3∼4월에 출시할 초저금리 수익공유형 모기지 은행대출은 이달 기준 연1%대 금리로, 현재까지 시중은행 주택담보대출상품 중 최저금리이다. ‘코픽스 금리-1%포인트’를 적용하는 변동금리 상품이기 때문에 출시 시점에 금리는 달라질 수 있지만, 실질적으로 시중은행 대출금리보다 2%포인트 낮다.

그러나 7년 후 집값이 오르면 감정평가를 통해 차입자와 은행이 지분율에 따라 수익을 나눠야 한다. 예를 들어 7억원짜리 아파트를 사면서 3억5000만원을 대출받아 차입자와 은행의 지분이 5대 5이고, 7년 후 아파트 감정가가 1억원 올랐다면 차입자는 집을 팔든 안 팔든 5000만원을 은행에 정산해줘야 한다. 반대로 집값이 떨어지면 손실을 차입자 혼자 감당해야 한다.

다만 대출원금을 균등상환하기 때문에 은행의 지분은 초기보다는 작아진다. 또 집값이 아무리 올라도 은행이 가져갈 수 있는 차익은 대출액의 연간 7%까지로 제한된다. 7년간만 이 금리를 적용하고 8년차부터는 일반 주택담보대출 금리로 바뀐다는 점도 유의해야 한다.

만기는 20년, 30년이며 최대 5년까지는 원금 상환 없이 이자만 내는 거치기간을 둘 수 있다. 15∼25년에 걸쳐 원리금을 균등분할 상환해야 한다. 3년 이내에 대출금을 조기 상환하면 중도상환수수료를 내야 한다.

기존의 국민주택기금을 재원으로 한 수익공유형 모기지 상품과 가장 큰 차이점은 소득기준을 없애 누구나 이용할 수 있다는 것이다. 무주택자뿐 아니라 1주택자라도 처분할 계획이라면 신청할 수 있다. 대상지역도 수도권, 광역시에서 세종시, 인구 50만 이상 도시로 확대했다. 그러나 은행들이 집값 상승이 유력한 지역이나 아파트 단지 순으로 대출 대상을 선정할 가능성이 높아 매매 대상은 제한될 수 있다.

건설산업연구원 김현아 실장은 “집값이 떨어지는 것은 전세든 자가이든, 일반 대출이든 수익공유형 대출이든 리스크가 있기는 마찬가지”라며 “집 값이 올랐을 때 7년간 싼 금리를 쓴 대가로 수익을 은행과 나누는 것을 감수할지를 따져 선택해야 한다”고 조언했다.

◆금리 인상 대비 고정금리 대출로 갈아타기

저금리 대출 상품의 잇따른 출시로 이미 주택담보대출을 받은 이들은 대출을 갈아타야 할지 고민이다. 대출받은 지 3년이 채 안 됐다면 1.5% 안팎의 중도상환수수료를 물어야 하는 부담이 따른다. 금융위원회가 다음달 전 은행권을 통해 출시하도록 한 고정금리 전환 주택담보대출상품은 중도상환수수료 없이 갈아탈 수 있다는 것이 장점이다. 현재도 변동금리로 대출받은 은행 내에서 고정금리로 갈아타면 중도상환수수료를 면제해주고 있는데 3월에 출시되는 상품은 시중 변동금리보다도 낮은 금리라는 것이 특징이다.

금융위가 이 상품을 출시하는 이유는 미국발 금리 인상으로 이자 부담이 갑자기 커지는 것에 대비해 미리 낮은 금리의 고정금리로 갈아타고, 한 번에 대출금을 갚기보다는 꾸준히 갚아나가도록 유도하기 위해서다. 따라서 변동금리, 일시상환 조건의 대출을 고정금리, 분할상환 대출로 전환시키는 것이 목적이다.

단 대출받은 지 1년이 지나고 6개월간 연체한 기록이 없어야 한다. 증액 대출도 금지된다. 다만 고정금리 대출이라도 아직 원금을 상환하지 않고 있는 거치식 또는 만기 일시상환 조건의 차입자도 신청할 수 있다. 대출 즉시 이자와 함께 원금 상환을 시작해야 한다는 점을 명심해야 한다.

만기는 10년·15년·20년·30년의 4가지이다. 20년 만기를 기준으로 고정금리·비거치 분할상환으로 전환하면 2.8%, 30%거치·70%분할상환은 2.9%가 검토되고 있다. 그러나 3월 출시 시점 시중금리에 따라 변동될 수 있어 정확한 금리는 출시 시점에 재확인해야 한다. 갈아탈 수 있는 대출은 최대 5억원 이하, 대출전환 대상 주택은 9억원 이하로 적격대출 상품의 기준이 적용된다. 금융위는 “이 프로그램은 고금리를 저금리로 갈아타는 게 아니라 대출금리 구조를 전환하는 상품”이라고 강조한다.