'핀셋' 분양가상한제 집값 잡을까?…'기대반, 우려반'
'핀셋' 분양가상한제 집값 잡을까?…'기대반, 우려반'
  • 이종범 기자
  • 승인 2019.11.07 11:56
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국토부 “상한제 적용하면 분양가 5~10% 하락할 것” 전망
시장에선 상한제 비껴간 투기지역 '풍선효과'로 오를 수도
이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 분양가 상한제·조정지역대상 선정을 다룬 주거정책심의원회의 결과를 설명하고 있다. ⓒ연합뉴스
이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 분양가 상한제·조정지역대상 선정을 다룬 주거정책심의원회의 결과를 설명하고 있다. ⓒ연합뉴스

[서울이코노미뉴스 이종범 기자] 정부의 이번 민간택지 분양가상한제를 동별로 적용하는 ‘핀셋’지정이 집값을 잡는데 효력을 발휘할 것인가를 두고 전망이 엇갈린다. 시장에서는 집값하락이 기대되는데 반해 이번 상한제를 비껴간 서울 등의 투기과열지구 등에서는 ‘풍선효과’가 나타나 오히려 집값이 오를 수도 있다고 전망해 기대와 우려가 교차하고 있다.

국토부는 이번 서울 27개 동 등에 대한 분양가상한제 지정이 집값을 안정시키는데 크게 기여할 것으로 보고 있다. 이문기 국토교통부 주택토지실장은 6일 브리핑에서 민간택지 아파트에도 분양가상한제가 적용되면 현행 주택도시보증공사(HUG)가 통제하는 분양가보다 “5~10% 정도 낮아질 것”이라고 내다봤다.

그는 시장불안이 분양가상한제에도 집값이 들먹이는 등 시장불안 야기되면 투기조짐이 보이는 곳을 신속하게 분양가상한제 지역으로 추가지정하고 투기세력의 자금출처를 면밀하게 조사해 엄정 조처하는 등 시장불안요인을 제거해 분양가상한제 시행효과를 극대화시키겠다고 강조했다. 국토부는 서울 지역 실거래 조사에 착수해 1536건의 이상 거래를 먼저 조사하고 있다.
 
하지만 시장에서는 부동산시장이 꼭 정부의 전망대로만 움직이지 않을 것으로 보고 있다. 집값하락을 예상하는 국토부의 설명과는 달리 과연 집값이 잡힐 것인가에 대한 회의적인 시각을 보이고 있다. 정부가 공급부족을 우려해 ‘핀셋’지정으로 적용대상지역을 최소화한 것으로 보이나 이번에 상한제에서 비껴간 서울 17개 구와 수도권 투기과열지구 등에서는 반사이익 기대 수요가 쏠리게 되는 ‘풍선 효과’가 나타날 수 있다고 시장관계자들은 전망한다. 이들 지역에서는 분양가상한제로 오히려 집값 상승이 예상된다는 것이다.

서울 아파트지대 ⓒ연합뉴스
서울 아파트지대 ⓒ연합뉴스

실제로 경기 과천과 광명, 하남, 성남시 분당구 등지는 최근 아파트값 상승률이 서울보다 높지만 이번에 상한제 지정 대상에서는 벗어나 집값이 들먹일 소지가 크다고 부동산업계는 관측한다. 물론 국토부는 이 경우 “이들 지역에 대해서는 모니터링을 강화해 시장 불안 유발 조짐이 있을 경우 분양가상한제 추가 지정을 검토할 것”이라고 밝혔다.

부동산 업계에선 2015년 이후 4년7개월 만에 시행되는 민간택지 분양가상한제가 ‘강남 4구’를 비롯한 서울에서 최근 넉 달간 이어진 집값 상승세에 제동을 걸지는 좀 더 지켜봐야 한다는데 입을 모은다.

국토부가 분양가상한제가 집값을 집는 가장 강력한 대책이라며 집값안정을 기대하지만 시장에서는 그 효과가 국지적일 것으로 보고 있다. 부동산업계는 분양가 상한제가 신규 주택 고분양가가 기존 아파트값을 자극하고, 뛰어 오른 집값이 다시 새 아파트 분양가를 높이는 ‘악순환의 고리’를 끊어내는 정도의 효과는 발휘하는데 그칠 것으로 보고 있다. 서울과 수도권을 비롯한 전국적인 집값안정효과를 기대하기는 어렵다는 예기다.

특히 시장에선 일단 상한제에서 비껴간 서울 비강남권과 경기 과천 등 수도권 인근 도시의 집값 불안 양상은 수그러들지 않을 것이란 우려는 여전하다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “분양가상한제가 적용되는 서울 27개 동은 최근 상승 피로감에다 매수 희망자 관망 심리도 겹쳐 아파트값이 주춤해질 가능성이 높다”고 짚었다. 

이에 따라 국토부는 분양가상한제 외에도 고가 아파트 거래자에게 강도 높은 자금 출처를 조사할 계획인 등 시장 안정을 위한 대책을 다각도로 강구할 방침을 거듭 밝히고 있다. 다음은 6일 분양가상한제 적용대상지역을 선정 발표한 국토부와 일문일답.

― 분양가상한제가 집값 안정보다는 시세차익을 누리는 로또 아파트를 양산할 것이라는 우려가 있는데.

“전매제한 기간을 최대 10년까지 연장하고, 거주 의무를 새로 부과할 계획이다. 다만 (전매제한 기간 연장이) 시세차익 환수에는 효과적이지만 거래 동결 문제도 있어서 제도 개선도 검토하고 있다. 전매제한 기간(10년) 안에 부득이하게 팔 경우라도 6년 이상 거주했다면 매입 주체인 한국토지주택공사가 감정가를 반영해 살 방침이다.”

― 공급 물량이 적은 곳은 분양가상한제 지역에서 제외했다고 했는데, 구체적 기준은?

“구 단위로 선별할 때는 해당 구 안에서 정비·일반 사업으로 당장 분양 가능한 물량 1천 세대가 기준이었다. 추진위 구성 단계이거나 조합 구성 단계 초기인 경우에는 관리처분해서 분양까지 통상 6~7년이 걸린다. 그런 곳까지 상한제 지역으로 지정할 필요는 없다고 판단했다. 강북의 경우 관리처분을 받아도 물량이 적으면 시장에 미치는 영향이 적어서 제외했다.”

― 과천이나 서대문 일부 지역 등은 왜 분양가상한제 지역으로 지정하지 않았나?

“과천의 경우 상승률은 높지만 정비사업 초기 단계여서 당장 관리처분 인가를 받거나 사업 인가 물량이 없는 것으로 파악됐다. 서대문도 정비사업이나 일반사업 물량이 적어 해당이 안 됐다.”

― 서울의 규제는 강화하면서 부산의 조정대상 지역을 해제하면 지방 부동산 투기를 부추길 수 있다는 지적은 어떻게 보는지?

“부산 3개구는 지난 1년간 가격상승률이 마이너스였다. 전체적으로 상승률이 낮았고 장기간 안정세를 보이고 있어서 해제했다.”

― 오늘 주거정책심의위원회 회의에서 분양가상한제와 관련해 어떤 논의가 있었나?

“민간위원들이 공통적으로 ‘우려가 됐던 지역은 대부분 포함된 것으로 보인다. 일부 풍선 효과가 우려되는 지역에 대해서는 추가로 지정할 필요가 있다. 상한제 관련해서는 순기능을 극대화할 필요가 있다’는 의견을 주셨다.”

― 민간택지 분양가상한제 적용 시점은 정확히 언제부터인가?

“관보에 실리는 이틀 뒤인 8일부터다. 정비사업이 진행되고 있는 곳은 4월28일까지 분양공고가 이뤄지면 상한제 적용이 면제된다.”


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