[서울이코노미뉴스 김준희 기자] “이래도 투기를 할텐가?”

정부가 16일 부동산 투기를 잡기 위한 ‘12·16 대책’을 기습적으로 발표했다.  지난해 ‘9.13 대책’에 맞먹는다는 평가가 나올 만큼 세제, 대출, 청약 등 모든 분야를 망라해 강력한 조치를 내놓았다.

강남권 재건축 시장을 중심으로 서울 주택가격이 지난 7월 첫 주부터 24주 연속 상승하면서 정부의 부동산 정책에 대한 비난이 비등하자 상승세를  반드시 꺾겠다는 의지를 분명히 한 것이다. 

다시 고개를 든 갭투자의 영향도 컸다. 주택담보대출비율(LTV)규제로 대출 규모는 제한되어 있지만, 높은 전세가율에 힘입어 전세대출 등을 통해 저금리 자금 조달이 가능한 게 그 이유다. 

이에 따라 정부는 세제·대출 규제를 더욱 강화하는 방식으로 투기수요를 억제하는 한편, 종합부동산세율 인상과 양도소득세 한시적 완화 등으로 매물을 촉진시켜 공급을 늘리는 등 가용한 방안을 총동원했다. 

가장 두드러진 특징은 서울 강남 등 8개 구, 27개 동에 한정했던 민간택지 분양가 상한제 대상 지역을 서울은 물론 수도권으로 대폭 확대한 것이다.

정부가 이날 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에 따르면 집값 상승을 주도했던 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문 등 13개 구 전체에 대해 분양가 상한제를 적용하기로 했다.

서울에서 주요 정비사업 이슈 등이 있는 지역 가운데 시장 영향력이 상대적으로 큰 강서(방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡)·노원(상계, 월계, 중계, 하계)·동대문(이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농)·성북(성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2·3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1·2·3가)·은평구(불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌)등 5개 구, 37개 동도 분양가 상한제 적용지역으로 지정했다. 

지난 달 분양가 상한제 지정에서 제외됐던 과천시(광명, 소하, 철산, 하안)를 비롯, 하남시(창우, 신장, 덕풍, 풍산)와 광명시(광명, 소하, 철산, 하안)도 상한제 지역으로 지정됐다.

분양가상한제 효력은 17일부터 발생한다. 앞으로 이들 지역에서 새로 짓는 아파트는 택지비와 건축비를 더해 분양가를 정할 때 각 지자체의 심사를 통과해야 한다.

정부는 당초 주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제를 피해갈 우려가 있는 정비사업 대상지역과 집값 급등 지역에만 상한제를 적용하겠다며 동별 '핀셋 지정'을 강조했다. 

그러나 상한제 대상에서 제외된 서울 양천·동작·광진·과천·광명 등지의 집값 상승폭이 가팔라지는 등 '풍선효과'가 발생하고 석연찮은 지정 기준으로 지역별 형평성 논란이 불거지자 결국 동별 지정을 포기하고 대상 지역을 대폭 확대했다. 

9억 초과 주택 LTV 20%, 초고가 주택 LTV 없애

정부는 이와 함께 투기지역‧투기과열지구의 시가 15억 원 넘는 초고가 아파트를 구입할 때 주택담보대출을 금지시켰다. 

이러한 규제는 모든 금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출에 적용된다. 지금까지는 투기지역‧투기과열지구에서 다주택세대에 한해 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대해선 LTV 40% 규제가 적용돼왔다.

정부는 시가 9억 원 초과 주택에 대한 LTV도 현행 40%에서 9억 원 초과분에 대해서는 20%로 바짝 조이기로 했다.

가령 시가 14억 원짜리 주택 구입 시 현행 주택담보대출 한도는 전체 금액의 40%인 5억6000만 원이지만, 이번 방안이 적용되면 9억 원의 40%와 나머지 초과분 5억 원의 20%를 합쳐 4억6000만 원으로 축소된다. 

정부는 또 DSR(총부채 원리금 상환비율) 관리도 강화하기로 했다. 지금은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사가 평균 DSR을 관리했지만, 앞으로는 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해선 차주 단위로 DSR규제가 적용된다.

고가주택 기준은 공시가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 바뀌고, 투기지역‧투기과열지구에선 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입 시 1년 안에 전입 및 처분해야 한다.

이와 함께 새마을금고 등 상호금융권 주택담보대출에 대한 관리감독을 비롯, 전세대출 규제도 강화된다. 전세대출을 이용한 일명 갭투기를 막기 위해서다.

지금은 전세대출 차주가 시가 9억 원 초과 주택을 구입 또는 보유 시 전세대출에 대한 HUG(주택도시보증공사) 등의 공적보증이 제한되지만, 서울보증보험 등 사적보증은 제한을 받지 않았다. 하지만 앞으로는 시가 9억 원 초과 주택에 대해선 서울보증보험의 전세대출 보증도 제한된다. 

특히 지금은 전세대출 취급 만기 시 차주의 주택 보유수를 확인, 2주택 이상일 경우에만 전세대출보증 만기연장을 제한했지만, 앞으로는 아예 전세대출을 회수한다. 한마디로 '갭투기'를 원천봉쇄하겠다는 것이다. 

종부세 강화, 내년 상반기까지 양도세 한시적 완화

투기수요 억제와 함께 고가·다주택자의 주택 처분을 유도하는 대책도 포함됐다. 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 것이 골자다. 

우선 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 기존에 비해 0.1∼0.3%포인트 인상되고, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8% 포인트 올라간다. 

과세표준 6억∼12억 원 주택의 경우 1주택자는 현재 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2% 포인트 올라가고 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3% 포인트 상승한다. 또 조정대상 지역 2주택자 세 부담 상한을 200%에서 300%로 확대한다.  

또한 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용한다. 현재는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10% 포인트, 3주택자는 20% 포인트의 양도세가 추가됐다. 또 장기보유특별공제 적용도 배제하고 있다.  

적용 시기는 오는 17일부터 내년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용한다. 

고가주택 보유자에 대한 부담도 늘렸다. 내년부터 시세변동률을 공시가격에 모두 반영한다. 특히 고가주택 등을 중심으로 시세반영률(현실화율)을 상대적으로 높일 방침이다.

예를 들어 현재 아파트 기준 평균 68% 수준인 현실화율을 시세가 9억∼15억 원인 경우 70%, 15억∼30억 원인 경우 75%로 높인다. 30억 이상은 80% 수준까지 반영해 고가주택을 보유할수록 이를 바탕으로 한 종합부동산세 등 보유세 부담이 급증한다.

9억 원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현재 10년 이상 보유하면 80%의 최대 공제율을 적용받는데, 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주도 해야 80%의 공제율을 온전히 다 받을 수 있게 된다. 1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율이 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높아진다.