[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 집주인 A씨는 서울 서초구 초고가 아파트 2채(시가 총 100억원 상당)를 전세로 임대했다. 2채를 합쳐 전세 보증금이 수십억원에 이르는데도 A씨는 임대소득을 한푼도 신고하지 않았다.

전세의 경우 부부합산 2주택 소유자까지 과세대상이 아니다. 그러나 A씨 부부는 3주택 소유자여서 전세 보증금의 정기예금 이자에 해당하는 금액을 임대료 수입으로 간주(간주 임대료)해 소득세를 내야한다.

국세청은 이처럼 주택 임대소득을 불성실하게 신고한 혐의가 있는 등록 임대사업자와 등록을 하지않은 집주인 등 주택임대인 총 3000명에 대해 세무검증을 벌인다고 10일 발표했다. 검증대상 유형은 ▲외국인 임대 ▲고액월세 임대 ▲고가주택·다주택 임대 ▲빅데이터 분석결과 탈루 혐의자 등이다.

국세청은 납세자가 제출한 해명자료를 검토해 탈루사실이 확인되면 수정신고 내용을 고지할 예정이다. 탈루가 확인된 임대인은 누락한 세금과 함께 신고·납부불성실 가산세도 물어야 한다. 아울러 의무임대 기간(단기 4년, 장기 8년 이상)과 임대료 증액제한(5% 이내) 등 공적의무를 위반한 등록임대 사업자를 점검해 부당하게 감면받은 세액을 추징할 계획이다.

◇"확정일자·임차권 등기없는 임대수입 누락"

올해 임대소득 검증대상은 지난해보다 50%, 1000명이 늘었다. 국세청은 "올해 신고(2019년 귀속분)부터 수입금액 2000만원 이하인 임대소득에 대해서 전면과세를 시행해 과세대상이 확대된데다, 탈루행위에 엄정하게 대처하고자 전년보다 검증대상을 많이 늘렸다"고 설명했다.

앞서 2014∼2018년 귀속분 신고까지는 수입금액이 연 2000만원 이하인 임대인에 대해 한시적 비과세가 적용됐다.

국세청은 올해 6월 종합소득 신고종료후 임대사업자 등록을 했는지와 상관없이, 기준시가(공시가격) 9억원 넘는 '고가주택'을 보유하거나 3주택 이상을 보유한 '다주택자'의 임대소득을 전산으로 모두 분석했다. 그 가운데 혐의가 짙은 임대인을 검증 대상으로 골랐다.

대표적인 사례가 고액월세를 받거나 수십채를 임대하고 소득을 축소,신고한 집주인들이다. 임대인 B씨는 서울 강남구, 서초구, 관악구에 다가구주택 등 60여채를 대부분 월세로 임대하면서 그 수입을 수억원이나 줄여 신고한 것으로 파악됐다.  인기 학군지역의 임대료를 올리고도 소득신고에 반영하지 않았다.

고소득 외국인을 상대로 고액월세를 받으면서 소득신고를 누락한 임대인도 검증대상이다. 이들은 국내 근무하는 외국인들이 고액월세를 살면서도 보증금이 거의 없어 임차권 등기를 하지 않는다는 점을 악용했다.

소형 다세대주택 임대인 중에도 임대한 주택의 보증금이 소액이어서 세입자가 확정일자 신고나 임차권 등기를 하지 않는 것을 노려 소득을 숨기는 행태가 일부 나타났다. 임대인 C씨는 강남구 주상복합건물 등 10여채를 임대하면서 상가 임대수입만 신고하고 확정일자 등 임차 관련기록이 없는 주택 임대수입 수억원을 누락했다. 과세당국은 빅데이터 분석기술을 동원해 C씨의 탈루 혐의를 확인할 수 있었다.

◇3주택 이상 보유하면 전세금도 과세대상 될수도

주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택이상 보유자, 월세 임대수입이 있는 기준시가 9억원 초과 1주택자, 보증금 등 합계액이 3억원을 초과하는 3주택이상 보유자다.

2주택자까지는 월세 수입만 과세 대상이다. 부부합산 3주택이상 보유자는 합계가 3억원이 넘는 전세 보증금에 대해서도 세금을 내야 한다. 보증금 합계액이 3억원을 넘는 부분의 경우 정기예금 이자(2019년 귀속분 2.1%)에 해당하는 금액이 임대료로 간주된다. 다만 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택수 계산에서 제외된다.

신고는 다른 종합과세 대상소득과 합산해서 신고하면 된다. 임대수입 금액이 2000만원 이하이면 분리과세(세율 14%)를 선택할 수 있다. 2000만원이 넘는다면 종합과세(세율 6∼42%) 대상이다.