LH 재건축 5년내 끝난다…초과이익환수 면제
LH 재건축 5년내 끝난다…초과이익환수 면제
  • 윤석현 기자
  • 승인 2021.02.04 14:48
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공공 직접시행 정비사업의 장점은
서울 양천구 목동아파트 단지 외벽에 재건축 추진을 촉구하는 대형 현수막들이 걸려 있다. 
서울 양천구 목동아파트 단지 외벽에 재건축 추진을 촉구하는 대형 현수막들이 걸려 있다. 

 

[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 정부가 재개발 재건축을 통해 도심 주택공급을 확충하기 위해 조합이 아닌 공공기관이 직접 사업을 주관하는 새로운 유형의 정비사업 모델을 만들었다.

공공이 직접 시행하니 이들 사업에는 재건축초과이익환수제도, 조합원 2년 실거주 의무도 면제된다. 정부가 4일 발표한 2·4 공급대책의 핵심내용 중 하나는 '공공 직접시행 정비사업'이다.

이를 통해 5년간 서울 총 9만3000호, 경기·인천 2만1000호, 지방광역시 2만2000호 등 총 13만6000호를 공급한다는 목표가 설정됐다.

◇토지확보부터 등기까지...공공기관이 책임져 리스크 덜어

기존 재개발이나 재건축은 조합 설립을 기본 전제로 추진되지만, 이 사업은 아예 공공기관이 주민동의를 얻어 토지를 확보하고 직접 시행한다.

일반 재건축·재개발은 물론 공공기관이 시행에 공동 참가하는 공공 재건축·재개발도 조합원 등 토지주가 땅을 갖고 조합 운영을 통해 사업을 진행하는 방식이다.

그러나 신설되는 공공 직접시행 정비사업은 아예 공공기관이 토지 소유권을 확보한 상태에서 시행된다는 점에서 근본적으로 다르다.

이 때문에 조합이든 추진위든 있을 이유가 없고, 관리처분 절차도 없다. 다만 주민 의견을 제시하기 위한 주민대표회의는 구성된다.

새로운 정비사업 방식을 시행하기 위해 '도시 및 주거환경정비법' 개정이 추진된다. 조합원이나 토지 등 소유자의 과반수로 신청하고, 1년내에 3분의 2 이상의 동의를 받으면 된다.

기존조합도 참여할 수 있어 정부가 설정한 목표 13만6000호에는 기존에 발표한 공공재개발(4만호), 재건축(5만호) 물량이 일부 중복될 수도 있다.

사업추진이 확정되면 공공기관은 단독시행자가 돼 현물선납과 수용방식으로 부지를 확보하고서 사업을 시작한다. 토지를 선납하는 토지주에게는 양도소득세가 면제된다.

조합총회나 관리처분인가 절차가 생략되고 지자체 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 끝날 수 있다.

이렇게 되면 소유권 이전으로 모든 사업리스크를 공기업이 부담하게 되는 셈이다. 그간 재개발이나 재건축 사업은 관리처분 방식만 허용해 입주시까지 분담금 변동 등 사업리스크를 조합원이 직접 부담해야 했다.

◇조합원 분양가 10~30%P 싸게 분양...공공임대 5~10% 제공의무  

용적률은 1단계 종상향을 해주거나 법적상한 용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해준다.

입지여건상 종상향이나 법정상한 용적률을 적용하기 곤란한 경우, 종전 세대수의 1.5배 이상을 보장해주고 필요시 층수제한도 완화해 준다. 층수제한 완화를 위해 서울시는 올 하반기까지 도시기본계획을 변경할 예정이다.

공공이 직접 사업을 시행함에 따라 재건축초과이익환수제 적용이 면제돼 사업성이 대폭 개선된다. 조합이 해산되니 재건축 조합원 2년 거주의무도 생기지 않는다.

특별건축구역 의제적용을 받아 일조권이나 동간 간격 등 도시규제가 완화된다.

조합원에게는 기존 정비사업 대비 10~30%포인트의 추가수익을 보장하는 선에서 조합원 분양가가 산정된다.

기존 정비사업장이 공공 직접시행 방식으로 변경할 때, 기존에 선정한 시공사는 승계되고 매몰비용 보전은 지원된다. 시공사 선정 권한은 주민들에게 남긴다는 뜻이다.

사업으로 공급되는 주택은 공공분양은 70~80%, 공공임대·공공자가주택은 20~30%의 비율로 공급된다. 개발사업으로 확보하는 주택을 분양아파트 위주로 공급한다는 취지다.

용적률 상향시 그에 비례해 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않는다. 재개발은 10~15%, 재건축은 5~10% 범위에서 공공임대를 의무적으로 공급하게 하는 방식이다. 재건축에도 공공임대 제공의무를 부여한 것이 특징이다.

기부채납 비율은 재건축은 9%, 재개발은 15% 이내다. 기존 정비사업의 기부채납 비율 20~25%보다는 낮다.

◇소규모 재개발로 11만호 공급... 역세권 용적률 700% 상향

토지주가 정비사업을 시행하는 소규모 정비사업도 활성화된다. 이를 통해 서울에 6만2000호 등 전국에 총 11만호의 주택을 공급할 예정이다.

역세권과 준공업지역내 5000㎡미만 지역에선 소규모 재개발 사업이 추진된다. 토지주들이 지역여건에 따라 사업시행구역 경계를 정해 지자체에 신청하면 된다. 이때 토지주 4분의 1 이상의 동의가 필요하다.

소규모 재개발은 5분의 4 이상의 동의를 얻은 후 사업계획승인을 받으면 사업에 불참하는 주민에 대한 토지수용권을 부여받는다.

역세권은 용도지역을 준주거로 상향하면 용적률 700%까지 올릴 수 있다. 용적률 상승분의 절반을 지자체에 기부채납하고 지자체는 이를 공공자가주택, 임대주택 및 공공상가로 사용하게 된다.

저층주거지에는 소규모 주택정비 관리지역이 신설된다. 신축·노후주택이 혼재돼 광역적 개발이 곤란한 저층주거지로서 노후주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역에서 지정된다. 이곳에선 지구단위계획이나 활성화 계획 수립·변경 등이 의제적용돼 신속한 정비가 가능해진다.

가로주택정비가 가능한 가로구역 범위가 확대되고 공공이 시행할 경우 토지수용권이 도입된다. 가로구역이 연접한 경우 공공시행자가 복수의 가로구역을 한번에 개발하는 결합개발 방식도 허용된다.

자율주택사업은 토지 등 소유자 5분의 4 이상 동의하고 토지를 3분의 2 이상 확보하면 토지 매도청구권을 부여한다.

이외에도 소규모 주택정비 사업의 요건이 완화된다. 가로주택정비사업에서 가로를 형성하는 시설에 철도와 학교가 추가되고 자율주택 1인 사업도 허용된다.

자자체 조례상 상한을 넘는 용적률의 20~50%를 임대주택으로 기부채납하면 법적상한까지 용적률을 완화해준다.


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