[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 정부의 잇따른 부동산 안정화 대책에 이어 6월부터 다주택자들의 양도소득세 중과 부담이 늘면서 시장이 관망세를 보인다.

하반기(7∼12월)에는 정부의 부동산 규제강화 기조가 유지되는 가운데, 사전청약 등을 통해 실수요자들에게 공급을 확대하는 제도가 본격적으로 시행된다.

부동산정보업체 직방이 21일 하반기 부동산 시장에서 새로 시행·변경되는 제도를 정리했다.

◇무주택자 대출 LTV 우대폭 10%p→20%p(7월1일 시행)

내집 마련을 위해 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 무주택 실수요자들이 늘어난다. 

부부합산소득 기준이 8000만원 이하에서 9000만원 이하로 상향 조정되며, 생애최초 구입자는 1억원 미만까지 가능하다. 

주택가격 기준도 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다.

또 담보인정비율(LTV) 우대폭이 10%포인트(p)에서 최대 20%포인트로 확대된다. 

투기과열지구내 6억∼9억원 주택은 50%, 조정대상지역 5억∼8억원은 60%로 10%포인트를 확대 적용한다. 

다만 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도는 4억원이다.

◇청년·신혼부부 전세보증료 연 0.02%로 내려(7월1일 시행)

청년들의 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세보증의 1인당 한도를 최대 7000만원에서 최대 1억원으로 높인다.

 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮춘다. 공급규모 제한(총 4조1000억원)도 폐지한다.

◇양도세 감면 사업용 토지 취득기준 강화(7월1일 시행)

투기 목적으로 토지를 소유하지 못하도록 주말·체험영농 목적의 농지를 사업용 토지에서 제외한다. 

공익사업 추진에 따라 협의 매수·수용되는 토지는 사업인정 고시일부터 5년 이전에 취득해야 사업용 토지로 인정된다. 종전에는 사업인정 고시일부터 2년 이전에 취득하면 사업용 토지로 인정됐던 부분이 강화된 것이다.

법인세법상 사업용 토지기준도 이 기준과 동일하게 적용된다.

◇반기 단위로 투기과열지구 지정·해제 검토(7월14일 시행)

주택가격 안정을 위해 투기과열지구는 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제해왔으나, 이 주기가 조정대상지역과 같이 '반기' 단위로 단축될 예정이다.

◇정비사업 유형에 공공재개발·공공재건축 신설(7월14일 시행)

주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 새 정비사업 유형인 공공재개발·공공재건축이 신설된다. 

두 유형의 신설사업은 용적률이나 도시공원·녹지확보 기준을 완화하는 특례가 적용된다.

◇3기 신도시 등 1차 사전청약(7월15일 입주자 모집공고)

3기 신도시인 인천계양을 비롯해 총 4400가구가 첫번째 사전청약을 진행한다. 

인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1100가구를 공급할 예정이다. 

이밖에 남양주진접2(1600가구), 성남복정1(1000가구), 의왕청계2(300가구), 위례(400가구)가 사전청약을 준비중이다. 

사전청약은 10월(2차), 11월(3차), 12월(4차)에도 이어질 예정이다.

◇공공주택 유형에 지분적립형 분양주택 추가(8월19일 시행)

공공주택 유형 중 '지분적립형 분양주택'이 추가된다. 이는 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20∼30년)에 걸쳐 분할 취득하는 방식이다. 

초기 비용이 적게 들고 장기거주가 가능하다는 장점이 있으며 지분을 모두 취득하면 명의변경이 가능하다.

◇부정한 방법으로 체결된 주택 공급계약 반드시 취소(9월10일 시행)

종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 '취소할 수 있다'였다.

앞으로는 '반드시 취소해야 한다'로 문구가 바뀐다. 

다만 공급 질서교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급 질서교란 행위와 무관함을 소명하면 공급계약을 취소당하지 않을 수 있다.

◇공공재개발 사업 분양가상한제 제외(10월14일 시행)

공공재개발의 사업성을 위해 공공재개발로 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되지 않는다. 

다만 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 공공재개발 주택은 거주의무(최대 5년)와 전매제한(최대 10년)이 적용된다.