[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 정부가 수도권 신규택지 민영주택과 2·4 대책을 통해 공급되는 공공주택 등 10만1000호를 올해 하반기부터 사전청약 방식으로 조기 공급한다.

앞으로 신규택지 중 민간에 매각하는 토지는 사전청약에 참여하는 건설사에만 공급하고, 이미 토지를 매입한 건설사에는 사전청약하면 인센티브를 제공한다.

서울 노원구 태릉CC에는 공급주택을 당초 1만호에서 6800호로 줄이는 대신, 노원구내 다른 주택사업으로 3100호를 확보해 총 공급수준을 맞춘다.

정부는 25일 부동산관계장관회의에서 이같은 내용의 민간주택 사전청약 확대 및 태릉CC, 과천 정부청사부지 주택공급 방안을 발표했다.

◇민영 8만7천호,공공 1만4천호 사전청약

정부는 올 하반기부터 2024년 상반기까지 3년간 수도권 신규택지에서 공급되는 민영주택과 2·4 대책사업인 도심 공공주택 복합사업·주거재생혁신지구 사업에서 나오는 공공주택 일반분양분의 85%인 10만1000호를 사전청약으로 공급하기로 했다.

신규택지 민영주택은 8만7000호, 2·4 대책사업 주택은 1만4000호다. 10만1000호 중 수도권에서 공급되는 물량은 7만1000호다.

먼저 올 하반기에 신규택지 민영주택 6000호가 사전청약으로 공급될 예정이다. 현재 후보지로 인천 검단, 고양 장항, 양주 회천 등지가 예상된다.

2·4 대책 주택은 내년 하반기 4000호부터 사전청약으로 나온다. 이미 지구지정 요건을 충족한 은평구 증산4, 도봉구 방학역 일대, 영등포구 신길2 등 서울 도심 공공주택 복합사업 후보지 13곳이 대상이다.

사전청약은 본청약 2~3년 전에 조기 공급하는 제도다. 앞서 정부는 3기 신도시 등 수도권 공공택지 공공주택 6만2000호를 사전청약 방식으로 공급하기로 했다. 이를 민영주택 등 다른 유형의 주택으로 확대한 것이다.

청약 희망자는 사전청약 단계에서 세대수, 평형별 타입, 추정분양가 등의 정보를 바탕으로 청약여부를 결정할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 건설사의 추정분양가를 검증하고 지자체가 예비입주자 모집승인을 해야 사전청약이 가능하게 된다.

당첨시 시행자와 사전 공급계약을 체결하지만 계약체결 단계에서는 별도로 분양대금을 내지 않아도 된다. 사전청약을 확대하기 위해 앞으로 2023년까지 모든 공공택지는 계약 6개월내 사전청약을 하는 조건부로 공급된다.

앞으로 LH가 매각할 땅에서 공급되는 주택은 총 8만8000호인데, 이중 85%인 7만5000호가 사전청약으로 공급될 예정이다.

이미 매각된 택지를 보유한 업체가 제도개편후 6개월내 사전청약을 시행하면, 다른 공공택지 공급시 우선 공급해 주거나 가점을 부여하는 등 인센티브를 제공한다.

민간에 이미 매각된 토지는 3만호 규모다. 이중에서 85%인 2만5000호를 대상으로 하면, 절반가량인 1만2000호가 실제 사전청약으로 나올 수 있을 것으로 국토부는 예상한다.

사전청약을 한 사업장에서 추후 본청약시 사전청약 당첨자 이탈로 미분양이 발생하는 리스크를 방지하기 위해 공공이 분양물량 일부를 매입하는 제도도 운용한다.

민간 건설사가 공급한 사전청약 물량의 70%까지는 LH와 주택도시보증공사(HUG), 리츠 등이 매입할 예정이다.

이와 함께 공공택지에서 이미 민간에 매각됐으나 아직 착공이나 분양이 이뤄지지 않은 토지(6만4000호)의 경우 6개월내 본청약을 시행하도록 유도하기 위해 택지 공급시 인센티브를 제공한다.

윤성원 국토부 1차관은 "수도권에 공급되는 사전청약 물량은 공공분양 물량까지 합하면 총 13만3000호로, 수도권 전체 아파트 1년치 일반분양 규모를 넘어선다"며 "다채로운 브랜드, 중대형을 포함한 다양한 주택형의 아파트가 시세의 60~80% 수준의 저렴한 가격으로 공급되는 만큼 시장안정에 크게 기여할 것"이라고 말했다.

◇과천정부청사 부지 대신 인근에 4300가구 공급 

국토부는 신규택지인 서울 노원구 태릉CC와 과천정부청사 부지는 지자체 협의를 끝내고 이날부터 주민공람 등 본격적인 개발절차에 착수한다.

태릉CC내 물량은 6800호로 조정하되 노원구내 도심복합사업, 노후 영구임대 재건축 등을 통해 3100호 이상 대체 물량을 확보한다. 또 인근에 9000호 수준의 공공택지 지구를 추가로 발굴할 예정이다.

과천정부청사 부지의 경우 인근 과천지구 자족용지 전환 등을 통해 3000호를 공급하고, 갈현동 일대에 1300호 규모 신규택지를 조성해 당초 목표보다 300호 더 많은 총 4300호를 공급한다.

 
◇'조삼모사' 대책  시장안정에 한계

정부가 사전청약 제도를 민영주택으로 확대하는 방안을 내놓자, 전문가들은 실수요자들의 불안심리를 달래는 데 도움이 될 것이라고 평가했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "사전청약은 물량이 많아야 수요자들의 불안심리 진정효과를 볼 수 있다"며 "10만호를 넘긴 것은 물량이 많다는 상징적인 의미의 가구수"라고 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "상당히 파격적인 행보"라며 "최근 지연되는 수도권 분양상황을 고려할 때 장기적으로 민간청약 대기수요의 사전청약 흡수효과를 기대할 수 있고, 
무주택 가구도 저렴한 가격으로 다양한 입지에서 내 집을 마련할 기회가 될 전망"이라고 말했다.

다만 전문가들 사이에서는 사전청약이 근본적으로 공급을 늘리는 대책이 아닌 '조삼모사'에 불과해 시장안정에는 한계가 있다는 분석이 주를 이뤘다.

박합수 전문위원은 "사전청약은 어차피 예정된 물량을 당기는 차원"이라며 "정부는 주택용지 전환, 용적률 상향 등의 방법을 통해 공급물량을 대폭 확대하는 방안을 내놔야 한다"고 강조했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "불안심리를 달래주는 효과야 있겠지만, 시장안정이라는 근본적인 문제의 해결책이 될 순 없을 것"이라며 "현재 주택시장 불안정의 근본요인은 저금리 유동성과 정부의 정책실패에 따른 신뢰상실이기 때문"이라고 꼬집었다.

김 소장은 "올해 하반기에 사전청약을 하더라도 입주는 2026∼2032년에야 가능할 것이고, 아랫돌 빼서 윗돌 끼우는 조삼모사라 근본적인 공급대책이라고 할 수도 없다"며 "정부가 눈에 보이는 증상만 보고 치료를 하려는 꼴"이라고 비판했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "민영주택 사전청약 물량의 대부분은 경기에 집중돼 있다"면서 "서울 주택시장 안정화에 결정적인 계기가 될 수 없다"고 말했다. 그는 최근 정부가 3기 신도시 사전청약 물량의 추정분양가를 공개하면서 분양가를 주변시세의 60∼80%로 하겠다고 발표한 것도 문제의 소지가 다분하다고 지적했다.

권 교수는 "분양가는 본청약 때 확정되는데, 그 시점에 주택시장이 활황일 수도, 불황일 수도 있다"며 "정부가 사전청약의 분양가격이 저렴하다고 공언해 놓고 본청약 때 집값이 하락하면 문제가 생길 수 있다"고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "후분양을 통해 건축물의 품질확보와 선분양에서 건설사들이 노리는 부당한 이익을 줄이겠다고 한 것이 불과 몇년전"이라며 "이를 고려할 때 사전청약을 확대하겠다는 것이 급조된 정책인지, 애초에 후분양 중심으로 가야 한다던 주장이 아마추어적인 발상이었는지, 아쉬운 부분이 있다"고 말했다.

아울러 전문가들은 정부가 사전청약 확대를 위해 민간업체의 참여를 유도하기 위해 다양한 인센티브를 내놓은 것에 대해 우려를 표했다.

이 책임연구원은 "인센티브라면 그간 '적폐'라고 규정했던 건설사들의 이익을 늘려주는 꼴이고, 페널티를 가한다면 공공이 민간기업의 경영에 개입하는 셈"이라며 지적했다.

함영진 랩장은 "민간에 매각된 공공택지와 달리, 정비사업을 통해 공급해야 하는 도심 공공주택복합사업은 소송과 사업지연의 변수도 있는 만큼 유연한 사전청약이 가능할지 지켜볼 필요가 있다"고 밝혔다.

권대중 교수는 "정부가 시장에 개입은 할 수 있지만, 시장을 끌고 가려는 태도는 바람직하지 못하다"고 덧붙였다.