[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 전국 300여 지방자치단체마다 제각각이고, 다소 모호했던 분양가상한제 심사기준이 구체적으로 정리돼 사업 예측성이 높아진다.

민간사업자가 사전청약을 하는 경우, 추정분양가 산정을 위한 기준과 절차도 마련됐다.

국토교통부는 이같은 내용의 새 '분양가상한제 심사 매뉴얼'과 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 8일 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 밝혔다. 국토부는 지난 9월 장관주재 공급기관 간담회에서 나온 건의사항과 서울시 등 지자체의 요구 등을 반영해 유관기관이 참여한 태스크포스(TF)에서 새 기준을 마련했다.

TF는 최근 3년간 지자체 분양가상한제 심사자료(95건) 분석결과를 토대로 새 기준을 마련했다.

◇지자체가 기본형건축비 임의삭감 못한다

분양가상한제(분상제) 심사 매뉴얼은 세부항목별 합리적 심사기준을 제시하고, 지역별 특성을 고려해 운영될 수 있도록 관련내용이 개선됐다.

지자체마다 들쭉날쭉한 분양가 인정항목과 심사방식이 구체화되고, 지자체의 과도한 재량권이 축소돼 민간의 예측가능성이 커졌다.

현재 분양가상한제 금액은 택지비와 기본형건축비의 합에 택지비·공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 결정된다. 그러나 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사방식이 각기 달라 지자체와 사업주체간 분쟁으로 이어지면서 분양이 지연되는 문제가 있었다.

국토부는 택지비 심사에서 공공택지의 경우 상가·임대면적을 제외하도록 하고, 택지비 이자조달 비용까지 산정하도록 제도를 개선했다.

민간택지의 경우는 주변시세를 더욱 정확하게 반영할 수 있도록 표준지 산정기준 및 입지·특성차이 보정기준을 구체화했다. 

또한 택지비를 산정할 때 조합사업비에서 택지조성을 위해 사용된 비용을 적정하게 반영하도록 했다.

특히 기본형건축비 산정시 지자체가 임의로 건축비를 삭감하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고, 이에 대해 행정지도를 실시하기로 했다.

지자체마다 조정기준이 달라 불만이 제기된 가산비는 심사항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시했다. 앞으로는 기존 심사자료 분석결과를 토대로 주요항목을 인정·불인정·조정 등 3가지 유형으로 분류하고, 조정항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장조정률을 제시해 준수토록 했다.

권장조정률은 토목·건축·기계 81.3%, 전기 86.2%, 통신 87.3%, 조경 88.7%, 소방 90.0%이다.  지역과 사업지별 여건차이를 고려해 심의에서 ±10% 조정이 가능하도록 했다.

아울러 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히 하고 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다.

국토부 관계자는 "민간의 요구를 충분히 고려하고 전문기관 논의를 거쳐 개선안을 마련했다"며 "적용단지마다 사례가 달라 분양가 상승·하락 여부를 일률적으로 말할 수는 없지만, 제도의 불확실성이 제거돼 민간이 사업을 안정적으로 추진할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

◇민간 사전청약 추정분양가 기준 마련…내년 상반기까지 3만3600호 사전청약

민간사업자가 사전청약에 나서는 경우, 추정분양가 산정을 위한 기준도 마련했다. 사전청약 추정분양가는 기본적으로 분양가상한제 심사 매뉴얼을 기준으로 삼되, 사전청약 시점에서 산정하기 어려운 항목은 새 매뉴얼에 따라 별도로 추정하는 방식으로 적용한다.

이를테면 건축비 가산비의 경우 사전청약 단지는 주택의 에너지절감률을 측정할 수 없으므로 매뉴얼에서 에너지 절감률을 60%로 가정해 반영한 뒤 추후 조정토록 했다.

민간사업자는 기본설계를 진행한 뒤 이에 기초한 분양가 심사자료를 작성해 주택도시보증공사(HUG)에 내야 한다. HUG 추정분양가 검증위원회는 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원, 한국건설기술연구원, 지자체 분양가 심사담당 공무원 등 전문가로 구성된다.

이들은 추정 분양가격이 매뉴얼과 관련법령 등에 따라 적정하게 책정됐는지 심사해 그 결과를 통보한다.

한편 내년 상반기까지 민간 사전청약 물량으로 공급되는 물량은 총 3만3674호에 달하는 것으로 집계됐다.

매각택지 중 사전청약에 참여하겠다고 밝힌 후보지가 11곳, 2만1542호이다. 이들 지역은 다음 달부터 내년 3월 사이 사전청약을 시행할 예정이다. 구체적으로 양주회천(3273호), 오산세교2(2772호), 화성동탄2(2296호), 의왕고천(872호) 등이다.

아울러 내년에 사전청약 조건부로 매각하는 택지에서도 수도권 9곳 등 전국 14곳에서 총 1만2132호가 사전청약 물량으로 나온다. 내년 상반기내 공급된다. 남양주진접2(489호)를 비롯해 성남금토(942호), 수원당수(697호·452호), 고양장항(760호) 등이다.

김수상 주택토지실장은 "공공 사전청약이 성황리에 진행되는 가운데 민간 사전청약이 본격화하면 공공분양 물량까지 총 16만9000호가 사전청약을 통해 공급될 예정"이라며 "이는 수도권 연간 분양물량에 육박하는 수준으로 시장안정에 크게 기여할 것으로 기대된다"고 말했다.