[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 개편안이 확정되면서 감면액을 놓고 단지별로 희비가 엇갈리고 있다.

서울 강남 등 재건축 부담금이 큰 단지는 감면폭이 상대적으로 적은 반면, 부담금이 낮은 지방과 수도권 중저가 단지는 감면폭이 클 것으로 예상된다.

또 1주택자 여부에 따라 감면율이 크게 달라져 조합간 갈등의 불씨가 될 것이라는 전망도 나온다

국토부는 전국의 84개 단지에 부과되는 1가구당 평균 부담금이 현재 9800만원에서 4800만원으로 51% 경감될 것으로 전망했다.

특히 지방 단지의 경우 평균 부담금이 2500만원에서 400만원으로 84% 낮아지고, 경기·인천지역도 7600만원에서 2900만원으로 62% 낮아진다.

서울의 평균 부담금은 2억3900만원에서 1억4600만원으로 39% 낮아진다. 고가 재건축 단지가 몰려있는 서울 강남권 단지에는 감면효과가 덜 돌아가는 것으로 예상됐다.

현실화 방안에 따라 전국 84개 단지 중 38곳은 부담금이 완전히 면제되는 것으로 나타났다.

특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳이 면제혜택을 받는다. 부담금 부과단지 11곳의 부담금도 1000만원 미만이 6곳, 1000∼3000만원 1곳, 3000∼8000만원 1곳 등으로 조정된다.

◇부담금 1억 아파트 개편후 최대 90% 감면…압구정 현대 등 부과시점 조정효과 기대

정부가 29일 발표한 재초환 부담금 감면안을 토대로 시뮬레이션 한 결과를 살펴보자.

기존 재건축 부담금이 3000만원인 A단지는 일단 부과기준체계 변경만으로 부담금이 300만원으로 줄어든다. 기준 변경만으로 무려 90%의 감면효과가 있는 것이다.

여기에 1가구1주택자로 해당 재건축 대상주택을 6년간 장기보유했다면, 300만원의 10%가 추가감면돼 부담금이 270만원(감면율 91%)으로 준다. 10년 이상 보유한 경우 50%가 줄어 최종 부담금은 150만원(감면율 95%)만 내면 된다.

기존부담금이 1억5000만원 이상인 단지는 부과기준체계 변경에 따른 감면액은 최대 8500만원까지다.

기존부담금이 4억원인 B단지는 부과기준 합리화로 부담금은 8500만원이 줄어든 3억1500만원이 되며 감면율은 21% 수준이다. 만약 1주택자가 아니면 감면율은 21%에 그친다.

그러나 해당주택을 6년간 보유한 1주택자라면 10%가 추가감면돼 최종부담금이 2억8400만원(감면율 29%)로 준다. 10년 이상 보유한 경우는 추가 50%가 감면돼 1억5800만원(감면율 61%)만 내면 된다.

부과시점을 추진위에서 조합인가 시점으로 조정함에 따른 부담금 인하효과도 적지 않다.

국토부에 따르면 지방의 C 재건축 단지는 당초부담금 예정액이 1억원인데 이번 부과기준 현실화(-7000만원), 개시시점 변경(-1000만원)으로 총 8000만원이 감면돼 부담금이 2000만원으로 떨어진다.

여기에 개인의 1주택 여부와 장기보유 기간에 따라 최대 50%가 줄어, 10년 이상 장기보유자는 부담금을 1000만원만 내면 된다. 감면율이 90%에 달하는 셈이다.

국토부 관계자는 "최근에 조합설립인가를 받은 단지는 초과이익 산출 개시시점의 가격이 크게 높아지기 때문에 이에 따른 감면폭이 클 것으로 예상된다"고 말했다. 지난해 조합설립인가가 봇물을 이룬 강남구 압구정 현대아파트 단지들이 대표적이다.

다만 재건축 부담금 부과기간이 최대 10년이기 때문에 조합인가시점부터 준공시점까지 사업기간이 10년을 넘는 경우에는 부과시점 조정에 따른 부담금 인하효과는 없다. 

애초 추진위 단계가 없는 소규모 재건축 단지도 전과 동일하게 조합인가부터 초과이익이 산출되는 만큼 동일하다.

◇'10억' 부담금 강남은 인하폭 제한적 '불만'…고가마감재 사용 등 부담금 축소 고민할 듯

1억원 이하는 부담금이 면제되면서 지방과 수도권 일부단지는 부담금을 내지 않는 단지들이 많아질 전망이다.

그러나 부담금 부과액이 큰 서울 강남과 용산 등지는 1주택자가 아닌 이상 감면폭이 크지 않을 수 있다. 기존부담금이 1억5000만원 이상인 단지는 부과기준체계 변경에 따른 감면율은 최대 8500만원으로 제한되기 때문이다.

기존부담금이 1억5000만원이라면 8500만원이 줄어 감면율이 57%에 달하지만, 부담금이 4억원인 경우에도 8500만원만 줄어 감면율은 21%에 그친다.

지난 7월 예정액이 7억7000만원 통보된 한강맨션의 경우, 부과기준 변경에 따른 감면율은 11%에 불과한 셈이다.

강남권 첫 부과 단지로 꼽히는 반포 현대는 기존방식으로 산출된 부담금 부과액이 약 3억원 내외로 추정됐다. 이번 부과체제 개편과 개시시점 변경으로 부담금이 꽤나 줄어들 전망이다.

그러나 부담금이 10억원이 넘을 수 있는 강남권 재건축 단지의 경우, 부과기준 개편에 따른 감면율은 10% 미만에 그쳐 불만이 나오고 있다. 1주택자가 평균 절반수준에 그치는 강남권 재건축 단지의 경우, 감면혜택을 받는 사람이 적어 갈등의 원인이 될 것이라는 전망도 나온다.

J&K 도시정비 백준 대표는 "재건축 부담금은 조합전체에 대한 초과이익을 산출해 조합에다 부과하는 것인데 조합원 1주택 여부가 감면의 핵심이 되는 것에 대해 부과원칙이 모호한데다, 1주택자 여부 등 조합별 사정에 따라 불만이 나올 수 있다"며 "조합원간 부담금 차등으로 사업추진 또는 반대를 놓고 갈등의 소지도 적지 않을 것"이라고 말했다.

전문가들은 재건축 단지들이 부담금을 낮추기 위해 초과이익을 적게 나오도록 고급마감재를 사용해 공사비를 높이거나, 일반분양분을 줄이고 단지가치를 높이는 등의 편법을 동원하는 경우가 많을 것으로 본다.

최근 7억7000만원의 역대 최고 예정액이 통보된 용산 한강맨션은 최고층수를 68층까지 높이는 설계변경을 추진해 재초환 부담금을 낮춘다는 방침이다.