[서울이코노미뉴스 한지훈 기자] 지난 2021년 하반기 이후 이어진 주택가격 조정으로 가계 평균순자산이 5000만원 감소한 것으로 추정됐다.

또한 지난해 3월 대비 전세가격이 20% 하락하면 임대가구의 7.6%는 대출을 받아도 보증금을 돌려주지 못할 위험이 있는 것으로 분석됐다.

미분양주택 증가로 건설사 분양 및 공사 미수금이 30% 이상 증가했고, 부동산관련 공적보증 부실도 확대된 것으로 나타났다.

한국은행은 21일 내놓은 '상반기 금융안정보고서'에서 '주택시장 관련 주요 금융안정 리스크 점검'을 진행한 결과 이렇게 나타났다고 밝혔다.

 

◇주택가격 조정→가계 순자산 축소→재무건전성 악화

한은은 올들어 정부의 부동산시장 안정대책 등으로 부진정도가 다소 완화됐지만, 고금리와 실물경기 위축에 따른 주택시장 우려가 지속되고 있다고 진단했다.

그러면서 주택가격의 급격한 조정은 가계 순자산 규모를 축소해 재무건전성 악화로 이어질 수 있다고 우려했다.

한은이 2022년 가계금융복지조사를 토대로 추정한 결과, 주택가격 조정으로 가계 평균순자산은 2021년 12월 말 4억4000만원에서 올해 3월 말 3억9000만원으로 5000만원 감소했다.

이에 따라 금융부채 보유 가구 중 상환능력이 취약한 고위험가구 비중은 같은 기간 2.7%에서 5.0%로 확대됐다.

고위험가구는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%, 자산대비부채비율(DTA)이 100%를 모두 상회하는 가구를 뜻한다.

◇미분양주택 7만1천호…"3년 시차 두고 건설사 부실위험↑"

주택경기 부진으로 미분양주택이 대구 등 비수도권을 중심으로 빠르게 증가, 전국 기준으로 지난 4월 말 현재 7만1000호를 기록했다.

민간아파트의 초기분양률은 2021년 93.8%에서 올해 1분기 49.5%로, 분양물량 소진율은 2021년 97.4%에서 올해 1∼4월 78.9%로 하락했다.

보고서는 "미분양주택 증가는 건설사 주택 재고자산 및 미수금 증가 등을 통해 재무건전성을 저하시킬 수 있다"고 지적했다.

건설사별 평균 미분양주택 재고액은 2022년 66억원으로 최근 다시 늘어나고 있고, 분양 및 공사 미수금은 234억7000만원으로 전년대비 34.1% 증가했다.

보고서는 "과거 2007∼2008년 미분양주택 급증시기를 살펴보면 미분양주택이 증가한 이후 약 3년의 시차를 두고 건설사 부실위험이 크게 높아졌다"면서 "최근 급증한 미분양주택이 향후 건설사 재무건전성을 저하시킬 가능성에 유의해야 한다"고 강조했다.

다만, 지난해 12월 말 기준 부동산PF 대출연체율과 고정이하여신비율은 1.19%와 1.25%로 여전히 과거 부실사태 당시 대비 낮은 수준이다.

보고서는 "향후 미분양 장기화와 준공후 미분양 증가 등에 따른 부동산PF 대출부실이 금융시스템에 미칠 영향을 평가한 결과, 자본비율이 다소 하락하나 모든 업권에서 규제수준을 상회하는 것으로 나타났다"고 밝혔다.

◇"3월 수준 전세가격 지속시 올해 24조원 세입자에 반환해야"

보고서는 최근 전세가격 하락으로 임대가구의 전세보증금 반환부담이 크게 증대됐다고 지적했다.

전세가격이 지난 3월 수준을 지속할 경우, 임대가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액규모는 올해 중 24조2000억원으로 추정됐다.

이는 올해 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 전체규모(288조8000억원)의 8.4% 수준이다.

일단 116만7000가구에 달하는 전세 임대가구의 대다수는 보유금융자산 등으로 보증금을 반환할 수 있는 것으로 평가됐다.

그러나 지난해 3월 대비 전세보증금 하락폭이 10% 일 경우, 임대가구의 10%는 대출을 받아야만 보증금을 돌려줄 수 있는 것으로 평가됐다.

특히, 하락폭이 20%면 19.3%가 차입이 필요한 것으로 분석됐다.

특히 하락폭이 각각 10%와 20%일 때 임대가구의 4.1%와 7.6%는 보유금융자산에 대출을 더하더라도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것으로 우려됐다.

◇주택도시보증공사 부실금액 1조6천억원…대위변제율 0.18%

보고서는 지난 2015년 이후 부동산 관련 공적보증이 크게 늘어나면서 시장에서 역할이 증대한 것으로 평가했다.

지난해 말 기준 공적보증 잔액은 869조8000억원으로 2014년 말(293조3000억원) 대비 약 3배로 증가했다. 이중 부동산관련 보증비중이 82.8%(719조9000억원)로, 2014년 말(73.3%)에 비해 크게 확대됐다.

이러한 부동산관련 공적보증은 최근 주택가격 하락에 따른 가계 및 기업부문 부실이 금융시스템에 미치는 영향을 완화하는데 상당부분 기여한 것으로 평가됐다.

그러나 주요 보증기관의 재무건전성이 악화되면서 관련 재정부담으로 이어질 수 있다는 지적이다. 주택도시보증공사의 보증 부실금액은 2021년 8000억원에서 지난해 1조6000억원으로 급증했다.

대위변제액도 같은 기간 6000억원에서 1조1000억원으로 늘어나면서 대위변제율(대위변제액/보증잔액)은 0.11%에서 0.18%로 상승했다.

특히 대위변제액 중 전세관련 보증의 비중은 2017년 10.4%에서 지난해 92.1%로 크게 증대됐다.

◇한은 "주택가격 급락 선제적 대비해야"

한은은 지난해 하반기 중 주택시장 부진으로 인해 실제 현실화한 부실규모가 크지 않고, 금융기관 복원력도 양호한 수준을 유지하는 등 현재까지는 금융안정 리스크가 적절한 수준에서 관리되는 것으로 평가했다.

향후 주택가격이 완만하게 조정될 경우 중장기적으로는 임차가구의 주거비 부담완화, 전세대출 수요둔화 등을 통해 가계부채의 점진적 축소에 기여할 수 있을 것으로 내다봤다.

그러나, 단시일내 주택가격이 급격히 하락할 경우 임대인의 전세보증금 반환부담 증대, 미분양주택 물량증가, 부동산PF 부문 부실확대 가능성이 있는 만큼 선제적으로 대비해야 한다고 강조했다.

한은은 "향후 주택시장 부진 장기화로 부실이 확대되지 않도록 실수요자 위주의 규제완화, 분양가 조정, 보증금 미반환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호방안 마련 등의 대책을 고려해야 한다"고 밝혔다.