[서울이코노미뉴스 이보라 기자] 전셋값이 떨어져 기존세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 '역전세난'을 해소하기 위해, 정부가 27일부터 1년간 전세보증금 반환용도에 한해 대출규제를 완화한다.

금융위원회는 이러한 내용의 역전세 반환대출 규제완화를 시행한다고 26일 밝혔다.

이번 대책은 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 지원하기 위한 것이다.

전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다.

DSR은 모든 금융권의 대출원리금을 따지지만, DTI는 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자상환분만 반영하기 때문에 더 느슨한 규제로 통한다.

정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0% 30년 만기로 대출받을 경우, 기존보다 대출한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 추산했다.

집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.

대출금액은 보증금 차액내에서 지원하는 것이 원칙이다. 되도록 많은 세입자의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원한다는 게 정부 설명이다.

후속세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출규제가 적용된다.

우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위내에서 반환자금을 지원하되, 1년 이내에 후속세입자를 구해 해당전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정이다.

집주인이 기존세입자 퇴거후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도, 자력반환능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있다.

이 경우 집주인은 대출 실행뒤 한달내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 병행된다.

이번 규제완화가 집주인의 '갭투자' 등에 악용될 수 있다는 우려가 나오는 것과 관련, 정부는 타용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리한다는 방침이다.

지원대상은 '하반기 경제정책 방향' 발표를 통해 이같은 규제완화 방침이 공개된 지난 3일 이전 체결된 임대차 계약건 중 내년 7월31일까지 계약만료 등으로 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.

지원과정에서 집주인이 대출외 다른 방법으로 보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인하고, 대출 실행시 은행이 현세입자에게 직접 지급하는 형식을 취하기로 했다.

반환대출 이용기간 중 신규주택 구입도 금지된다. 주택 구입이 적발되는 경우, 대출전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 할 계획이다.

집주인의 주택담보대출 실행에 따른 근저당 설정으로 신규세입자의 보증금이 후순위로 밀리는 문제도 제기된다.

이와 관련, 정부는 집주인이 후속세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원한다는 설명이다. 집주인은 후속세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 은행은 해당특약이 이행된다는 전제아래 대출을 실행해준다.

집주인은 후속세입자가 입주한 뒤 3개월이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다.

이를 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(주금공·HF), SGI서울보증에서 새로운 보증보험상품도 한시적으로 운영하기로 했다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제완화 시행일인 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입할 수 있는 상품도 다음달 출시된다.

정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중할 수 있는 만큼, 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화하는 취지"라고 설명했다.

이어 "다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속세입자 전세금 미반환 위험증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해 나갈 것"이라고 강조했다.