[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 1기 신도시의 원활한 재건축을 위해 지역특성에 따라 용적률을 차등적으로 상향해야 한다는 의견이 나왔다.
주택산업연구원(이하 주산연)은 2일 대한국토·도시계획학회와 함께 서울 용산구 동자아트홀에서 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'를 열었다.
주산연은 "분당, 일산, 평촌, 신본, 중동 등 수도권 5개 신도시는 1991년 최초 입주가 시작된 이래 30여년이 지나 재건축 연한이 도래했다"면서 "기존 아파트의 용적률이 평균 188%에 육박해 경제성 문제로 재건축이 용이하지 않은 상황"이라고 밝혔다.
용적률은 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율로, 이 수치가 높아질수록 일반분양 물량이 늘어나 조합원 분담금이 감소한다.
현재 법령체계상 1기 신도시에 적용되는 용적률은 200% 안팎이다. 현재 1기 신도시 용적률에 비해 크게 높지 않아 재건축 수익성이 떨어진다는 것이 주산연의 설명이다.
주산연은 "위치와 주변환경에 관계없이 신도시 전체의 용적률을 일괄상향하는 것은 부적절하다"며 "대부분 전문가의 의견은 역세권, 특별정비구역 등에 따라 용적률을 차등적용해야 한다는 것"이라고 주장했다.
이와 관련, 더 높은 용적률을 적용받아 개발이익을 상대적으로 많이 얻은 경우, 형평성 유지를 위해 해당조합의 공공기여(기부채납)를 늘리거나 단지간 재분배를 해야한다는 의견이 제시됐다.
이외에도 인프라 확충과 중심지역 복합개발, 소규모단지 통합개발 등이 재건축을 위한 과제로 제시됐다.
주산연은 "재정비시 인구가 1.5∼2배 증가해 공급처리시설이 부족한 지역이 발생할 것으로 예상된다"며 "공급처리시설의 추가증설이 필요하다"고 짚었다.
또 "수도권광역급행철도(GTX) 통과 역사 등 교통중심지에는 대규모 환승복합기능이 필요하다"며 "고층·고밀도 상가지역은 지하 개발을 하고, 주변 아파트단지는 필요한 용도를 부여하는 등의 방식으로 복합개발해야 한다"고 설명했다.
아울러 "1기 신도시 전체단지의 35%가 3만㎡ 이하의 소규모 필지로, 재건축시 개방공간 확보와 기부채납, 층고 상향 등에 어려움이 예상된다"며 "안전진단 완화, 용적률 추가, 인허가 신속처리 등 인센티브를 부여해 통합개발을 유도해야 한다"고 덧붙였다.
이와 함께 상가 지분쪼개기, 조합 설립시 동별 동의요건, 공사비 증액갈등 등이 재건축 지연요인으로 지적됐다.
주산연은 앞서 발생한 문제점들을 바탕으로 3기 신도시 개발방안을 고도화할 것을 제안했다.
남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장 등 수도권 3기 신도시는 현재 대부분 착공단계로, 내년 하반기부터 본격적인 주택 분양에 들어갈 예정이다.
주산연은 "3기 신도시가 급하게 추진되는 과정에서 도시구조나 토지이용계획, 교통인프라, 공원녹지 등 문제점을 충분히 보완하지 못한 분야가 적지 않은 상태"라며 도시별 개발계획의 문제점을 조명하고 대안을 마련해야 한다고 지적했다.
