1기 신도시 2030년 첫 입주...사업기간 서울 최대 5~6년 단축
1기 신도시 2030년 첫 입주...사업기간 서울 최대 5~6년 단축
  • 윤석현 기자
  • 승인 2024.01.10 11:33
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30년 넘은 아파트 안전진단 사실상 폐지…전국 95만가구 4년간 혜택.
재개발 규제도 완화…30년이상 건물 60% 넘으면 재개발
서울 여의도 63아트에서 바라본 서울 시내.
서울 여의도 63아트에서 바라본 서울 시내.

[서울이코노미뉴스 윤석현 기자]  노후아파트의 재건축과 재개발 문턱이 확 낮아진다.

아파트를 지은지 30년이 넘었다면 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있게 된다.

'재건축의 첫 관문'이 안전진단이 아닌 주민들의 정비계획입안 제안으로 바뀌는 것으로, 이른바 '재건축 패스트트랙' 도입이다.

서울의 경우 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 재건축 사업기간이 최대 5∼6년가량 단축될 전망이다.

재개발도 문턱을 낮춘다. 현행 30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2(66.7%) 이상이어야 재개발 절차를 시작할 수 있는 노후도 요건을 60%로 완화한다.

올해와 내년 2년간 신축된 빌라·오피스텔 등 소형주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정때 주택수에서 제외하는 특례를 준다.

정부는 10일 윤석열 대통령 주재로 '국민과 함께하는 민생토론회'를 열고, 이같은 내용의 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다.

국토부는 이를 통해 올해부터 2027년까지 전국에서 95만가구가 정비사업에 착수할 수 있을 것으로 보고 있다.

구체적으로 재건축 75만가구(수도권 55만가구·지방 20만가구), 재개발 20만가구(수도권 14만가구·지방 6만가구)이다.

일산 신도시

◇30년이상 173만가구 대상,수도권에 집중...법 개정이 관건

정부 발표의 핵심은 도심내 신축주택이 원활하게 공급되도록 재건축 사업속도를 높이는 것이다.

지금은 아파트를 재건축하려면 먼저 안전진단에서 위험성을 인정받아야 한다.

안전진단을 통과하지 못하면 조건을 충족할 때까지 수년간 재건축 절차를 밟지 못하고 기다리거나, 리모델링으로 사업방식을 바꿔야 했다.

앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있도록 한다. 안전진단은 사업인가 전까지만 통과하면 된다.

재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지는 서울에서는 노원·강남·강서·도봉, 경기에선 안산·수원·광명·평택 순으로 많다.

준공 30년이 지났다면 통과하지 못하는 일이 없도록 정부는 지난해 대폭 완화한 안전진단 기준을 추가 완화하기로 했다.

당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간소음, 배관 문제 등으로 거주환경이 나쁘다면 재건축을 할 수 있도록 한다. 

이름은 '안전진단'이지만 '생활환경진단'이 되는 셈이다. 사실상 안전진단을 폐지하는 것이다.

진현환 국토교통부 1차관은 "정상적으로 주민 동의가 이뤄져 재건축이 추진되는 단지에서 안전진단이 걸림돌이 되지 않게 하겠다"며 "안전진단 기준을 노후도, 생활불편 중심으로 바꿀 것"이라고 말했다.
 

정부는 이와 함께 재건축조합 설립시기를 앞당겨 사업기간을 단축한다.

지금은 '안전진단→정비계획입안 제안→정비구역 지정 및 정비계획 수립→추진위 구성→조합 신청→조합 설립→사업인가' 순으로 한단계씩 절차를 밟아 재건축이 이뤄진다.

앞으로는 정비구역으로 지정되지 않았더라도 아파트 준공 30년이 지났다면, 바로 추진위를 구성하고 조합 설립을 신청할 수 있도록 한다. 안전진단과 정비구역 지정, 조합 설립추진 등 여러 단계를 한꺼번에 밟아도 되는 것이다.

국토부는 통상 안전진단에 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 2년이 걸리는 점을 고려하면 평균 13년가량 걸리는 사업기간을 '재건축 패스트트랙'으로 3년가량 줄일 수 있을 것으로 보고 있다. 

신통기획을 적용하는 서울내 단지는 5∼6년 단축이 가능하다.

30년을 넘긴 아파트는 전국에 173만가구(2022년 기준)다. 전체 아파트 1195만가구 중 15%가 재건축 착수 대상이다.

다만 재건축 절차조정을 위해선 도시정비법을 개정해야 한다. 국회에서 법이 통과돼야 시행 가능하다.
 

재개발 노후도 요건 완화

◇1기신도시 선도지구 1곳씩 지정...도시펀드 12조 조성

재개발은 신축빌라가 있어도 착수할 수 있도록 노후도 요건(준공 30년 이상인 건축물 비율)을 60%로 완화한다. 

재정비촉진지구의 경우 30년 넘은 건물이 50%만 돼도 재개발 절차를 시작할 수 있다.

유휴지와 자투리 부지도 재개발 구역에 포함될 수 있도록 정비구역 지정·동의요건도 바꾼다. 이를 통해 재개발이 가능한 대상지가 10%가량 늘어난다.

재건축·재개발조합 설립 때는 공공성 확보여부 등을 심사해 정부 기금에서 초기사업비를 구역당 50억원까지 융자해준다. 초기단계에서 추진에 속도를 내도록 하기 위한 것이다.
 

1기 신도시와 관련해서는 올해 안에 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구를 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정한다.

윤 대통령 임기내 선도지구에서 첫 착공을 하고, 2030년 첫 입주를 목표로 잡았다.

1기 신도시 등 노후계획도시 정비를 위해 12조원 규모의 '미래도시펀드'를 조성하고, 전용 보증상품을 출시해 자금조달을 지원한다.

◇오피스텔·빌라 등 신축소형주택 구입땐 주택수서 제외

정부는 전세사기 여파 등으로 위축된 빌라·오피스텔 수요가 살아날 수 있도록 수요진작책도 내놓았다.

올해와 내년 2년간 준공된 60㎡ 이하 소형 신축주택은 취득세·양도세·종합부동산세 산정때 주택수에서 제외된다.

대상은 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 다가구·다세대주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이다. 아파트는 제외된다.

다만 1가구 1주택자가 소형 신축주택을 추가로 매입할 때는 양도세·종부세 1가구 1주택 특례를 적용받을 수 없다.

지방의 준공후 미분양 주택을 구입할 경우에도 세제 산정때 주택 수에서 제외한다. 85㎡, 6억원 이하 주택이 대상이다.

준공후 미분양 주택의 경우 소형 주택과 달리 1가구 1주택자가 구입할 때도 양도세·종부세 특례를 적용받을 수 있다.

 


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