지자체 분쟁조정위에 '재판효력'…공사비 갈등 따른 사업지연 방지
[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 올해 3월부터 완화되는 재건축 초과이익 부담금이 추가로 줄어든다.
지난해 국회 법안 심사과정에서 부담금을 부과하는 초과이익 기준이 3000만원에서 8000만원으로, 부과구간이 2000만원에서 5000만원으로 각각 조정된 재건축 초과이익 환수법(재초환법)이 오는 3월부터 시행된다.
여기에다 정부가 재건축 초과이익 관련 새 제도가 본격 시행되기 전에 추가로 완화계획을 밝힌 것이다.
국토교통부는 10일 발표한 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'에서 재건축 초과이익 부담금을 매길 때 초과이익에서 제외하는 비용항목을 늘리겠다고 밝혔다.
제외항목은 ▲기부채납 토지 기여분 ▲신탁방식 운영비 실집행 비용 등이다.
국토부가 시뮬레이션 한 결과, 재건축 초과이익 환수법(재초환법) 개정 이전에 1인당 1억1000만원의 부담금을 부과받은 A단지는 법 개정효과로 부담금이 5500만원으로 줄어든다.
여기에 신탁비용을 초과이익에서 빼면 1인당 부담금은 4400만원이 된다. 또 공공임대비용 산정때 공시가가 아닌 감정가를 반영하면 최종적으로 부담금은 2800만원까지 감소한다.
정부 추가조치로 2700만원을 더 줄일 수 있다는 것이다.
정부가 재건축 부담금 추가 완화에 나서는 것은 현재 재정비 사업이 제대로 진행되지 않는 것이 공사비 급등과 재건축 초과이익 부담에 따른 사업성 문제가 큰 영향을 미치고 있기 때문이다.
정비사업은 사업성이 뒷받침되지 않으면 추가분담금 문제로 조합 내부갈등이 불거져 사업에 속도를 내기 어렵다.
안전진단 통과없이 재건축 절차를 시작할 수 있도록 한다고 해도, 주택 공급확대로 이어지기까지 한계가 있다는 지적이 나오는 이유도 여기에 있다.
지난해 정부가 안전진단 규제를 한차례 완화해 1990년대 건설된 일부 단지를 제외하고는 노후단지가 안전진단을 통과하는 데는 큰 어려움을 겪지 않고 있다.
한 주택업계 관계자는 "재건축이 되지않는 근본적 이유는 안전진단이 아닌 사업성 부족"이라며 "1990년대 지은 아파트는 층수가 높아 수익성이 나오지 않고, 설사 개발이익이 생긴다고 하더라도 재건축 초과이익 부담금 문제 때문에 재건축이 속도를 내기 어렵다"고 말했다.
지금과 같은 주택시장 침체기가 제도정비에 좋은 시기라는 의견도 나온다. 규제완화가 집값상승으로 이어지지 않기 때문이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "향후 시장상황이 바뀔 때를 대비해 제도정비를 해놓는 것이 올바른 방향"이라며 "지금은 정비사업의 관건이 인허가보다는 개별 소유주·조합원의 자금여력"이라고 말했다.
국토부는 공사비 갈등을 완화하기 위해 지자체 도시분쟁조정위원회 조정에 확정판결과 같은 재판상 화해효력을 부여하기로 했다
재건축·재개발 추진 과정에서 분쟁이 발생했을 때 기간이 오래 걸리는 소송까지 가지 않고 빠르게 결론을 내도록 하겠다는 것이다.
