[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 주택조합과 시공사의 공사비 갈등으로 재개발, 재건축 공사가 중단되는 사업장이 속출하자 정부가 공사비 분쟁완화를 위한 표준계약서를 제시했다.

시공사는 계약체결 전 조합에 공사비 세부내역을 제출해야 하며, 설계변동과 물가상승으로 인한 공사비 증액때는 표준계약서에 제시된 기준을 활용해야 한다.

정비사업 공사비가 투명해질 수 있다는 점은 긍정적 요인이다.  하지만, 표준계약서가 의무가 아닌 권고사항이라 실제로 정비사업장에 도입돼야만 그 효과를 볼 수 있다.

◇시공사,계약 전까지 조합에 공사비 세부내역 제출해야

국토교통부는 23일 재개발·재건축 조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용할 수 있는 '정비사업 표준공사계약서'를 마련했다.

전국 단위의 정비사업 표준계약서가 배포되는 것은 2010년 옛 건설교통부 표준계약서가 폐지된 이후 14년 만이다. 

서울시는 2011년부터 별도로 표준계약서를 마련해 적용했으나, 물가반영 기준 등 불명확한 부분이 많았다.

표준계약서는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 선정후 계약체결 전까지 조합이 시공사로부터 공사비 세부산출내역서를 받을 수 있도록 했다.  공사비 산출근거를 명확하게 하기 위한 방안이다.

조합은 시공사에 산출내역서 수정·보완을 요구할 수 있다.  지금은 통상 공사비 총액만으로 계약을 체결하는 만큼, 계약이후 설계변경 등으로 시공사가 공사비 증액을 요구할 때 조합은 증액수준이 적정한지 판단하기 어렵다.

예컨대 조합이 A등급의 자재를 요구할 경우 시공사는 'B등급 자재를 기준으로 총액공사비를 제시한 것이었다'며 수십억원 증액을 주장하고, 조합은 증액요구가 과도하다고 맞서며 분쟁이 일기도 했다.

공사비 세부산출내역은 조합이 기본설계도면을 제공해야 산출할 수 있기 때문에, 도면 제공이 없을 경우 입찰 제안때 시공사가 품질사양서를 제출하도록 했다. 이는 마감재, 설비 등의 사양을 명시한 서류다.

◇적정 물가상승률 반영토록 기준 제시

표준계약서에는 설계변경과 물가변동에 따른 공사비 조정기준도 담겼다. 설계 변경때 '단순 협의'를 거쳐 공사비를 조정토록 해 기준이 모호한 경우가 많기 때문이다.

표준계약서는 설계변경으로 추가되는 자재가 기존품목인지, 신규품목인지 등에 따른 단가산정 방법을 제시했다.

물가변동을 공사비에 반영할 때는 국가계약법에 따른 지수조정률 방식을 활용하도록 했다. 총공사비를 노무비, 경비, 재료비 등 항목별로 나눈 뒤 각각 별도물가지수를 적용해 물가상승을 반영하는 방식이다.

지금은 공사비 산정기준일부터 실착공일까지 소비자물가지수 변동률을 적용해 공사비를 조정하는 경우가 많다. 

그러나 소비자물가지수는 음식, 의류 등 국민이 많이 소비하는 품목의 물가를 나타내는 지수여서 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못한다는 약점이 있다.

박용선 주택정비과장은 "건설공사비지수가 2021년부터 2년간 30% 가까이 올랐다"며 "소비자물가지수를 반영해서는 사업장이 굴러갈 수 없어 현실을 반영해야 한다는 의견을 표준계약서에 반영했다"고 말했다.

조합과 시공사간 합의한다면 예외적으로 건설공사비지수 변동률을 활용할 수 있으며, 이 경우 간접공사비, 관리비, 이윤을 제외한 직접공사비에만 건설공사비지수 변동률을 적용할 수 있다.  특정자재 가격이 급등하는 경우, 착공 이후에도 물가변동을 반영할 수 있도록 했다.

굴착공사 때 지질상태가 당초 조사했던 것과는 달라 시공사가 증액을 요청하는 경우에는 증빙서류를 감리담당자에게 검증받은 뒤 증액할 수 있도록 규정했다. 과도한 증액요구를 막기 위한 조치다.

다만 표준계약서는 의무가 아닌 권장사항이기 때문에 사업장에서 표준계약서를 기본으로 한 변형양식이 활용돼야 공사비 분쟁완화 효과를 볼 수 있다.

◇도시분쟁조정위 '화해 효력'...공사비 갈등 조정

현재 서울 대형 정비사업장에선 공사비 갈등이 곳곳에서 터지고 있다.

서울 은평구 대조1구역 2451가구 규모의 아파트공사는 이달 초부터 공사가 전면중단된 상태다. 

공사비를 3.3㎡당 431만원에서 517만원으로 증액하는 과정에서 조합 집행부가 해임되고 내분이 생기며 조합이 시공사에 공사비를 지급하지 못한 탓이다.

2678가구 규모인 서울 송파구 잠실 진주아파트 재건축도 공사비 갈등으로 분양일정이 미뤄지고 있다.

국토부는 이미 공사비 분쟁이 일어난 사업장은 지자체와 함께 관리하고, 도시분쟁조정위원회의 권한을 강화하는 법 개정도 추진할 계획이다.

분쟁조정위의 결정에는 법적 강제성이 없기 때문에 조합이나 시공사가 조정내용에 반대하는 경우 다시 소송을 진행해야 한다.

국토부는 조정위 결정에 재판상 화해효력을 부여해 확정되면 이의제기가 불가능하게 할 방침이다.