[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 전국 108개 지구, 215만가구가 노후계획도시 특별법의 적용대상이 돼 재건축·재개발을 추진할 수 있게 된다.

특별법 입안당시 밝힌 51곳, 103만가구에서 적용대상이 2배 이상 늘었다.

특별법 적용을 받는 구역에서는 용적률을 법적상한의 150%까지 높일 수 있으며, 늘어난 용적률에 대해서는 최대 70%의 공공기여 비율을 적용한다.

국토교통부는 '노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법' 시행령 제정안을 입법예고한다고 31일 밝혔다.

제정안에 따르면 노후계획도시는 택지개발사업·공공주택사업·산업단지 배후주거단지 조성사업으로 조성된 이후 20년 이상 지났으며, 인접·연접한 택지와 구도심·유휴부지를 포함해 면적이 100만㎡ 이상인 지역이다.

단, 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡내)로 제한된다.

그간 정부는 조성이후 20년이 지난 면적 100㎡ 이상의 단일 택지개발지구 51곳을 특별법 적용대상으로 밝혀왔다. 그러나 시행령으로 주택공급 목적의 개발사업뿐 아니라 산업단지, 공공기관 이전과 함께 시행된 배후주거단지 조성사업에 의한 택지까지 적용대상에 포함시켰다. 

구도심·유휴부지까지 면적에 합산할 수 있도록 하면서 특별법 적용대상은 대폭 늘었다.

안산 반월, 창원 국가산업단지 배후도시 등 총 108곳이 노후계획도시 특별법을 적용받는다.

서울에서는 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 가양 등 9곳이 적용대상이다.

경기는 1기 신도시 5곳(분당·일산·중동·평촌·산본)과 용인 수지, 하남 신장, 고양 중산, 고양 행신, 수원 정자 등 30곳이 해당된다.

인천은 구월, 연수, 계산과 함께 만수 일대, 부평 일대 등 5곳이 포함된다.

비수도권에서 특별법 적용이 가능한 곳은 ▲부산 5곳 ▲대구 10곳 ▲광주 6곳 ▲대전 6곳 ▲울산 2곳 ▲강원 5곳  충북 8곳 ▲충남 1곳 ▲경북 2곳 ▲경남 6곳 ▲전북 6곳 ▲전남 4곳 ▲제주 3곳이다.
 

주거단지는 25m 이상 도로로 둘러싸인 블록단위로 2개 단지 이상이 통합 재건축하는 것을 원칙으로 한다.

구역내 통합할 수 있는 다른 단지가 없는 경우에는 1개 단지도 특별정비예정구역으로 지정해 재건축할 수 있도록 한다.

철도역에서 반경 500m 이내 역세권은 고밀·복합개발하도록 했다.

특별정비구역이 되면 각종 건축규제가 완화된다. 가장 먼저 법정상한선의 150%까지 용적률을 높일 수 있게 된다.

주거지역의 용적률 상한선은 200∼300%이고 준주거지역은 500%다. 규정상 주거지역에서는 최대 450%, 준주거지역은 750%까지 용적률을 높일 수 있다.

건폐율과 건물간 간격은 국토계획법과 건축법 상한까지 완화한다.

특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 하면 안전진단이 면제된다.

지방자치단체는 5%포인트 범위에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정해 안전진단을 실시할 수 있다.  안전진단의 구조안전성 비중을 30%에서 25%로 낮추는 방식이다.

이렇게 하면 사실상 특별법에 따라 재건축을 추진하는 모든 단지의 안전진단이 면제되는 것이나 다름없다.
 

공공기여는 기본계획에서 정한 기준용적률(적정수준의 평균용적률)까지는 10∼40%의 비율을 적용한다.

기준용적률을 초과하는 범위부터는 40∼70%를 적용한다. 특별법이 없이도 실현가능한 개발이익과 특별법으로 추가로 얻게 된 개발이익에 차등화된 공공기여율을 적용하는 것이다.

국토부 관계자는 "1기 신도시의 경우 기준용적률이 300% 내외가 될 것으로 보인다"며 "공공기여 구간을 차등화한 것은 과밀화를 억제하고, 가급적이면 기준용적률 이내로 들어오라는 시그널"이라고 말했다.

예를 들어 기준용적률이 300%이고 단지용적률이 180%에서 330%로 증가한 단지의 경우, 기준용적률에서 단지용적률을 뺀 값(120%)에 15% 공공기여비율을 적용하고 증가용적률 330%에서 기준용적률을 뺀 값(30%)에 공공기여비율 50%를 적용하면 총 공공기여 비율은 33%가 된다.

용적률 33%의 가치를 금액으로 환산(해당 연면적을 감정평가)해 여기에 해당하는 현금, 공공주택, 생활 사회기반시설(SOC), 토지 등으로 공공 기여해야 한다.

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "경기도, 1기 신도시 지자체와 협력해 표준조례안을 마련하는 등 지자체의 조례 제정과정도 적극 지원하겠다"고 말했다.

국토부는 1기 신도시 중 재건축을 가장 먼저 추진하는 선도지구를 지정하기 위한 기준과 배점, 절차를 올해 5월 중 공개할 계획이다.

이르면 오는 6월부터 선도지구 공모절차를 시작해 11∼12월께 지정한다.

주민 동의율과 노후도 및 주민 불편정도, 기반시설·공공시설 제공으로 도시기능 향상에 기여할 수 있는지 여부, 생활권내 주요거점으로서 파급효과(입지) 등이 평가기준이다.