정부 '실거주 의무폐지' 발표 1년여만
[서울이코노미뉴스 윤석현 기자] 분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무 규제가 3년간 유예된다.
여야는 총선을 50일가량 앞두고 실거주 의무를 유예하는 내용의 주택법 개정안 처리를 위해 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 개최에 합의했다.
이에 따라 5만 가구의 입주예정자가 잔금 마련이 어려운 경우, 일단 전세를 한번 놓을 시간을 벌게 됐다.
19일 국토위 등에 따르면 오는 21일 오전 열리는 국토법안소위에 주택법 개정안이 상정된다.
여야는 실거주 의무가 시작되는 시점을 지금의 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주후 3년이내'로 완화하기로 의견을 모았다. 입주 전 한번은 전세를 놓을 수 있도록 한다는 것이다.
개정안은 21일 국토위 소위, 22일 전체회의 문턱을 넘어 이달 29일 열리는 본회의를 통과할 가능성이 커졌다.
정부가 지난해 1월3일 전매제한 완화와 함께 실거주 의무폐지를 발표한지 1년2개월 만에 실효를 보게 되는 것이다.
실거주 의무가 적용되는 단지는 지난달 말 기준으로 77개 단지 4만9766가구에 이른다. 이중 이미 입주가 시작된 곳은 11개 단지 6544가구다.
올해 6월과 11월 각각 입주를 앞둔 서울 강동구 강동헤리티지자이(1299가구)와 올림픽파크포레온(1만2032가구)이 대표적이다.
정부가 발표했던 '폐지'는 아니지만, 실거주 의무가 3년 유예되면서 당장 새 아파트에 입주하기 위해 기존 전셋집 계약을 변경·연장하거나 무리하게 대출받아야 하는 상황에 놓인 이들은 한숨을 돌리게 됐다.
실거주 의무는 분양가상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주시점에서 2∼5년간 직접 거주해야 하는 규정이다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭투기'를 막겠다는 취지로 2021년 도입됐다.
정부는 2022년 하반기부터 분양시장이 얼어붙자, '1·3 부동산대책'을 통해 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다.
그러나 실거주 의무폐지가 '둔촌주공(올림픽파크포레온) 살리기'를 위한 것 아니냐는 비판이 나오고, 더불어민주당이 갭투자를 부추길 우려가 있다며 주택법 개정에 반대하면서 주택법 개정안은 국토위에 1년 넘게 계류돼 있었다.
실거주 의무적용 대상자들의 혼란이 커지는 가운데 총선을 앞두고 법안을 조속히 처리해야 한다는 요구가 커지면서, '폐지'를 고수했던 국민의힘이 민주당이 제안한 '3년 유예'를 받아들여 타협점을 찾은 것으로 보인다.
통상 전세계약 기간이 2년 단위인데, 유예기간 3년을 둔 이유에 대해 국토위 관계자는 "세입자를 구하는 기간 등을 고려해 시간을 넉넉하게 둘 필요가 있어 3년으로 정한 것"이라고 말했다.
일각에서는 3년 유예안이 계약갱신청구권(2+2년)과 충돌소지가 있다는 지적도 나온다. 집주인이 입주시점에 임차인과 전세계약을 맺었는데, 2년 뒤 임차인이 계약갱신청구권을 사용하려 할 경우 마찰을 빚을 수 있다는 우려다.
그러나, 주택임대차보호법은 집주인이 직접 거주하려고 하는 때는 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 없게 돼있다. 2년간 전세를 내준 집주인이 임대차법 때문에 실거주 의무를 못지키는 상황은 빚어지기 어렵다는 뜻이다.
전세계약에 '2+1년' 특약을 넣고, 계약 만기시점을 명확하게 한다면 3년 전세도 가능하다. 실거주 의무를 적용받는 단지에 전세로 입주하는 임차인은 최대 3년까지만 거주할 수 있기에 갈등을 줄이기 위해서는 집주인과 세입자의 협의가 중요한 상황이다.
